태국 방콕에서 콘도 구매하기: 외국인 구매자를 위한 자주 묻는 질문

방콕에서 콘도미니엄 구매하기, 태국은 제2의 주거지, 투자용 부동산, 또는 동남아시아에서 가장 활기찬 수도에서 도시 생활을 즐기고자 하는 외국인 구매자들에게 흥미로운 기회가 될 수 있습니다. 그러나 해당 절차에 익숙하지 않다면 태국의 부동산 법규, 은행 절차, 소유권 규정을 파악하는 것은 복잡할 수 있습니다.

이 포괄적인 외국인 구매자를 위한 FAQ는 방콕에서 콘도를 구매하기 전에 알아야 할 모든 것을 설명합니다 — 소유권 규정과 FET 양식부터 토지국에서의 세금, 수수료 및 양도 절차까지.

자유보유권과 임대보유권의 차이, 자금 이체 방법, 필요한 서류 등에 대해 궁금하시다면, 이 가이드가 명확하고 최신 정보를 제공하여 태국에서의 콘도 구매를 원활하고 안전하게 진행하는 데 도움을 드립니다.

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태국에서 부동산을판매하기 위해 라이선스가 필요합니까?

방콕에서는 부동산 중개인이 되기 위해 라이선스가 필요하지 않습니다. 그러나 외국인은 유효한 비자를 소지하고 방콕에서 부동산 중개업체를 운영하기 위해 근로 허가를 취득해야 합니다.
따라서 태국의 부동산 중개인의 품질은 크게 차이가 납니다.

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태국의 판매 수수료

태국에서는 수수료는 부동산 소유주가 지급하며, 이미 광고된 판매 가격에 포함되어 있습니다. 방콕의 판매 수수료 기준은 계약된 판매 가격의 3%입니다.

예시:

계약된 판매 가격 = 10,000,000 THB

10,000,000의 3% = 300,000 THB 거래가 완료되면 중개인에게 지급되는 수수료입니다.

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외국인 환전 거래양식 FAQ

태국에서 FET는무엇인가요?

외국환 거래(FET) 문서는 태국에서 부동산을 구매하기 위해 해외에서 자금을 송금하려는 경우 필수적으로 작성해야 하는 기록입니다. 이 문서는 태국 중앙은행의 외국환 정책 요건을 충족하며, 부동산 거래가 이루어지기 전에 반드시 취득해야 합니다.

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해외 구매자가 변호사, 부동산 중개인, 지인 등 제3자에게 자금을 송금하고도 필요한 FET 양식을 받을 수 있나요?

명시된 세 가지 요건을 충족하는 한, 외국인 구매자의 대리인이 FET 양식을 쉽게 받을 수 있습니다.

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오프플랜 또는 신규 빌드를 구매할 때 FET 양식이 필수인가요?

네, FET 양식은 여전히 필수입니다. 따라서 해외 구매자는 프로젝트 개발자의 계좌로 송금할 때 송금 지침을 주의 깊게 따라야 합니다.

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외환 거래 양식(FET)은 어떻게 발급받나요?

태국 은행의 규정 및 토지청의 요구 사항을 모두 충족하는 FET 양식을 확보하려면 외국인 구매자는 특정 단계를 따라야 합니다:

1. 콘도 구매 금액은 외화로 송금해야 합니다. 또한, 이러한 자금은 태국 은행에서 직접 환전해야 한다는 점에 유의해야 합니다.

2. 해외로 송금할 때는 해당 서류에 송금인 또는 수취인(또는 최소한 어떤 목적으로 송금하는지에 대한 언급)으로 회원님의 이름이 각각 표시되어 있는지 확인하세요.

3. 선택한 금융기관에서 송금 양식을 작성할 때 거래 목적을 명확하게 명시하세요.
이 예시를 참고하여 송금 메모의 목적을 이해하세요:

“[씨/여권상 성명]을 대신하여 [층] 콘도 [전체 콘도명]의 [유닛 번호], [층] 구매를 위한 송금”

해외 구매자 및/또는 법정 대리인이 앞서 언급한 세 가지 조건을 준수하는 경우, 태국 은행 지점을 방문하여 FET-Form을 요청할 수 있습니다.

일반적으로 송금액이 미화 5만 달러 미만인 경우, 현지 은행은 토지국에서 인정하는 신용장 또는 은행 보증서를 제공합니다. 이러한 서류 중 하나를 받을 때 은행은 환전 후 받은 외화의 금액과 용도를 명시해야 한다는 점에 유의하세요.

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해외에서 온돈임을 어떻게 증명할 수있나요?

외국인은 소유권 등록 시 토지국에 자금 출처 신고서 및 관련 서류를 제출해야 합니다. 해외에서 돈을 송금하거나 태국으로 USD 50,000(또는 기타 통화로 환산된 상당액) 이상의 외국 통화를 반입할 경우, 은행은 외국환 거래 양식(FET FORM)을 발급합니다.

*현금으로 태국에 돈을 가져올 경우, 관세관에게 신고하고 관세청에서 발급받은 영수증을 은행에 제출하여 확인서를 발급받아야 합니다.

외국 통화로 태국으로 자금을 송금할 경우, 외환 거래 양식(FET FORM)에 기재된 수취인 이름은 매매 계약서에 명시된 구매자 이름과 반드시 일치해야 합니다.

*송금 금액은 매매 계약서에 명시된 콘도미니엄 단위의 순 가격(태국 바트)보다 적어서는 안 되며, 합의된 금액보다 약간 더 송금하는 것이 좋습니다.

*거래 목적은 반드시 “태국에서 콘도미니엄 구매를 위한 것”으로 명확히 기재해 주시기 바랍니다.
태국으로 결제 송금을 위해 필요한 마지막 정보는 다음과 같습니다:

은행 이름
은행 계좌 이름
은행 계좌 번호
은행 지점 및 주소
SWIFT 코드
자금 이체 목적 (태국 내 콘도미니엄 구매)

토지국에서 필요한거래 서류

* 구매자는 여권 사본 (비자 스탬프가 있는 페이지 포함)

* 구매자의 결혼 증명서 사본 및 배우자의 여권 사본. (영어로 작성된 결혼 증명서는 번역이 필요 없으며, 다른 언어의 경우 번역이 필요하며 번역은 공증되어야 합니다)

판매자가 변호사가 없는 경우, 구매자 중개인/대리인은 판매자에게 법적 인격체로부터 외국 소유 비율(외국인 할당량)을 증명하는 서면과 해당 단위 공동 관리비 전액 납부 증명서(미납 증명서 없음)를 취득하도록 안내해야 합니다. 이 문서가 없으면 거래가 진행되지 않을 수 있습니다. 판매자가 CAM 비용 지급을 지연할 경우, 판매자는 매매 진행 전에 채무를 청산해야 합니다. 판매자는 은행에 외국 통화 환전 서류를 발급받아 매매 대금이 태국으로 송금된 외국 통화로 지급되었음을 증명해야 합니다. 해당 단위가 담보로 설정된 경우, 판매자는 담보권을 보유한 은행에 연락하여 담보 해지 위해 필요한 최종 금액을 계산하도록 요청하고, 해당 금액을 거래일 당일 토지국 담당자에게 송금하여 담보 해지를 완료해야 합니다.

토지국에서의 결제준비

* 구매자 및/또는 판매자는 소유권 이전일 당일 토지국 사무소에서 납부해야 할 세금 금액을 사전 계산합니다.

* 구매자는 순 구매 가격에 해당하는 현금 수표를 준비합니다.
(세금 및 비용 미포함)(단, 해당 부동산이 담보로 설정된 경우 은행에 상환해야 할 채무 금액에 해당하는 현금 수표를 구매자가 준비해야 합니다)

* 현금 수표를 수령한 후 구매자는 수표 사본을 판매자 및/또는 그 은행에 송부하여 발행 은행과 수표의 진위 여부를 확인하도록 합니다.

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토지국에서의 소유권이전

* 구매자, 판매자 및 은행(단위가 담보로 설정된 경우) 또는 그 대리인은 양도일자에 토지국에 반드시 참석해야 합니다. 한 당사자가 참석하지 않거나 대리인을 지정하지 않을 경우 거래는 진행될 수 없습니다.

* 구매자 대리인은 판매자 및/또는 은행 대리인에게 원본 현금 수표 원본을 제시하여 단위의 담보 해제를 진행합니다.

* 판매자와 구매자(또는 대리인)는 토지 사무소에서 준비한 매매 계약서 및 단위 이전에 필요한 문서(등기증 원본 사본)에 서명합니다.

* 토지 담당관은 등기증 원본 사본을 변경하여 구매자(또는 대리인)에게 전달하며, 구매자의 이름을 단위 신규 소유자로 기재합니다. 양 당사자(계약서 참조)는 거래에 따른 세금 및 비용을 토지 담당관에게 납부합니다.
참고: 판매자는 전기 및 수도 계량기 이전을 위한 서류를 구매자에게 준비해야 합니다. 구매자는 판매자에게 지급한 보증금을 반환해야 합니다.

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간단히 설명

FET 문서(Foreign Exchange Transaction)는 외국 통화가 태국으로 효과적으로 송금되어 현지 은행을 통해 태국 바트로 환전되었음을 증명하는 필수 문서입니다. 유효한 FET 양식이 없으면 어떤 토지 사무소에서도 자산 매매를 최종적으로 완료할 수 없습니다. 또한 부동산 매매 대금을 원산지로 송금할 때 많은 국내 은행에서도 이 양식을 요구합니다.

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구매 과정은 어떻게진행되나요?

구매를 원하는 콘도미니엄을 찾으면 구매자와 판매자 사이에 콘도미니엄의 예약을 확보하기 위한 예약 계약서가 작성됩니다. 구매자는 자신의 여권 사본을 제출하고 계약금(일반적으로 판매 가격의 10%)을 납부합니다.

구매자는 태국 현지 은행 계좌를 개설해야 합니다. 구매자가 나중에 콘도미니엄 구매를 취소할 경우, 이 예약금은 환불되지 않습니다.

과거에 부동산을 구매한적이 있는 외국인 구매자의경우, 구매자의 태국이름이 이전 구매 시사용된 이름과 정확히 일치해야합니다.

판매자는 콘도미니엄 단위의 합법적인 소유자임을 증명하기 위해 소유권 증서와 신분증 사본을 구매자에게 제시합니다.

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매매 계약서

두 번째 단계는 매매 계약서를 작성하는 것입니다. 이 계약서에는 매매 가격, 이미 지급된 계약금 금액(5~20%), 양도 비용(세금 포함) 등이 구매자와 판매자 간에 명시됩니다.

* 일반적으로 양도 수수료와 인지세는 판매자와 구매자가 50/50으로 분담하지만, 협상 결과에 따라 판매자 또는 구매자가 모든 비용과 세금의 100%를 부담할 수 있습니다.

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자금 이체

외국인 구매자는 토지국에 신고된 총 구매 금액이 해외에서 태국 현지 은행 계좌로 이체되었음을 증명해야 합니다. 현지 은행은 해외에서 이체된 자금의 목적(콘도미니엄 구매)을 증명하는 은행 인증서(FET 양식)를 발급해야 합니다.

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부동산 매매 시구매자와 판매자가 부담해야하는 세금 및 수수료는무엇인가요?

구매자의 책임

이전 수수료: 토지 사무소에서 평가된 가치의 1%.
인장세: 0.5% (등록 가치의 0.5%. 사업세 면제 시에만 납부 가능), 대부분 판매자와 50/50으로 분담

판매자의 책임

이전 수수료: 1% (토지 사무소에서 평가된 가치의 1%)
소득 원천징수세: 1% (매도자가 법인인 경우, 부동산 감정가의 1%로 고정)
인장세: 등록 가치의 0.5%. 사업세 면제 시에만 납부하며, 대부분 매수자와 50/50으로 분담
개인세: 2.5%-5% (판매자가 개인인 경우 정부 평가 가치에 따라 누진율로 계산되며, 소유 기간에 따른 공제가 적용됩니다)
특정 사업세: 3.3% (감정가액의)

***각 경우마다 다르며 구매자와 판매자 간의 협상에 따라 결정됩니다***

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침식 기금(Sinking Fund)이란 무엇인가요?

침식 기금은 신규 부동산에만 적용되며, 이미 완공된 프로젝트에는 적용되지 않습니다. 침식 기금은 구조적 문제, 수리, 시설, 장비 교체 비용을 충당하기 위해 적립되는 기금입니다.

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CAM 수수료는 무엇에사용되나요?

CAM 수수료는 공용 공간 유지보수 수수료(Common Area Maintenance Fee)의 약자로, 공용 공간 및 시설의 일반적인 유지보수 비용과 수리를 충당하기 위해 부과됩니다: 피트니스, 수영장, 정원, 엘리베이터, 건물 도색, 창문 청소, 보안 직원 급여 등 CAM 수수료는 일반적으로 1년 분을 미리 납부합니다.

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방콕에서 새로운콘도미니엄을 구매하기 전에확인해야 할 사항은 무엇인가요?

태국에서 콘도미니엄을 구매할 때 구매자는 판매자가 부동산 개발과 관련된 모든 관련 서류를 보유하고 있는지 반드시 확인해야 합니다. 계약을 체결하기 전에 다음 서류를 반드시 확보해야 합니다:

환경 영향 평가서 (EIA)
건축 허가증
토지 소유권 증서
개발사 문서
대표자 신분증 사본

EIA(환경 및 산업법)는 콘도미니엄의 건축 계획 및 관련 도면을 인증합니다. 건축 허가증은 건축 프로젝트를 시작하기 위해 필수적입니다. 토지 소유권 증서는 토지의 정당한 소유권을 보장합니다. 개발사 문서 및 대표자 신분증 사본은 개발사의 유효성과 콘도미니엄 단위의 합법성을 확인합니다.

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외국인은 태국은행에서 주택 대출을 받을수 있나요?

이론적으로 태국 은행은 태국에 장기간 거주하는 외국인에게 주택 대출을 제공할 수 있습니다. 그러나 태국 은행은 외국인에 대한 대출 제공에 더 엄격해졌으며, 현재 태국 현지 은행에서 대출을 받는 것은 외국인에게 더 어려워졌습니다.
우리 경험에 따르면 UOB 은행은 외국인에게 대출을 제공할 수 있는 은행 중 하나입니다.

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외국인이 방콕에서주택/타운하우스를 구매할수 있나요?

외국인은 자신의 이름으로 토지나 주택, 타운하우스 등 토지 소유권을 가진 부동산을 소유할 수 없습니다. 일부 외국인은 태국 배우자의 이름이나 자신이 지분을 보유한 태국 회사 명의로 토지 소유권을 취득하는 방법(태국 회사 명의로 토지 구매)을 사용합니다. 외국인은 이러한 방법을 선택할 경우 발생할 수 있는 위험과 결과를 완전히 이해해야 합니다.

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방콕에서 콘도를구매하려면 변호사를 고용해야하나요?

아니요, 필요 없습니다. 저희가 모든 서류를 준비하고 검수까지 무료로 진행해 드리겠습니다. 변호사 비용을 부담하시고 변호사를 고용하시려면 자유롭게 선택하실 수 있습니다.

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방콕에서 콘도를구매하려면 거주자여야 하나요?

아니요. 관광객도 방콕에서 콘도를 구매할 수 있습니다. 다만, 콘도를 소유한다고 해서 자동으로 장기 비자가 발급되는 것은 아닙니다.

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외국인이 방콕에서콘도를 구매할 수 있나요?

네, 외국인은 건물의 총 외국 소유 비율이 49%를 초과하지 않는 한 100% 소유할 수 있습니다. (비율: 외국인 49% / 태국인 51%)

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방콕의 콘도는 소유권형태가 자유보유권(freehold)인가요, 아니면 임대권(leasehold)인가요?

방콕에서 판매되는 대부분의 콘도는 자유보유권입니다. 임대권 콘도는 소수이며(주로 랑수안-라차담리 지역), 임대 기간은 보통 30년이며 연장 가능할 수 있습니다.

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소유권 구조에는 어떤유형이 있나요?

소유권은 부동산에 대한 절대적(100%) 소유권을 제공하며, 외국인에게 가장 적합한 소유권 형태입니다. 외국인은 콘도미니엄 건물 전체 면적의 최대 49%를 소유할 수 있으며, 나머지 51%는 태국 국민이 소유해야 합니다. 따라서 구매 전 건물 내 외국인 소유 한도를 반드시 확인해야 합니다.

임대권 소유는 외국인이 최대 30년간 부동산을 소유할 수 있는 또 다른 옵션입니다. 외국인은 콘도미니엄 임대권(콘도미니엄 임대 계약 또는 토지 소유권)을 구청 토지 사무소에 등록할 수 있습니다. 30년 후 임대 기간은 (대부분의 경우) 연장될 수 있습니다.
자세한 내용은 저희 기사 “방콕에서자유보유권 또는 임대권 콘도구매”에서 확인하실 수 있습니다.

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이 가이드가 태국 방콕에서 콘도 구매 절차가 어떻게 진행되는지 더 명확히 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다. 외국인 구매자로서 부동산을 구입하는 것은 처음에는 복잡해 보일 수 있지만, 올바른 안내를 받으면 원활하고 안전한 과정입니다.

방콕에서 콘도를 구매하실 계획이라면, Amazing Properties 팀이 기꺼이 도와드리겠습니다. 저희는 국제 구매자들이 방콕의 다양한 지역에서 이상적인 주거용 및 투자용 부동산을 찾는 데 풍부한 경험을 보유하고 있습니다.

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