在泰國曼谷購買公寓，對尋求第二居所、投資物業或渴望在東南亞最繁華首都享受都市生活的海外買家而言，無疑是令人振奮的機遇。然而，若對流程不熟悉，掌握泰國房地產法規、銀行手續及產權規定可能相當複雜。

這份針對外國買家的詳盡常見問答指南，完整解析在曼谷購置公寓前必須了解的要點——從產權規則與FET表格填寫，到稅務、費用及地政部門的產權轉移程序。

無論您對永久產權與租賃產權的差異存有疑問，需確認資金轉帳的正確流程，或想了解所需文件清單，本指南皆提供清晰且最新的解答，助您在泰國購置公寓的過程順暢無虞。

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在泰国销售房地产需要许可证吗？

在曼谷，成为房地产经纪人无需许可证。然而，外国人必须持有有效签证并获得工作许可才能在曼谷经营房地产中介公司。
因此，泰国房地产经纪人的素质参差不齐。

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泰国的销售佣金

在泰国，佣金由房产所有者支付，并已包含在广告中的销售价格中。在曼谷，销售佣金的行业标准为约定销售价格的3%。
示例：

约定销售价格 = 10,000,000 泰铢
3% × 10,000,000 = 300,000 泰铢交易完成后支付给经纪人的佣金。

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外汇交易表格常见问题

什么是泰国的外汇交易表格（FET）？

外匯交易（FET）文件是那些希望從國外匯款購買泰國房地產的人必須記錄的文件。該聲明符合泰國銀行的外匯政策要求，在進行任何房地產交易之前必須獲得。

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国际买家能否将资金转账给第三方（如律师、房地产经纪人或熟人）并仍获得必要的FET表格？

只要满足上述三项要求，外国买家的代表即可轻松获得FET表格。

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购买期房或新房时是否必须提供FET表格？

絕對需要。因此，外國買家在向項目開發商帳戶匯款時，必須仔細遵循轉帳指示。

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如何取得外匯交易表格（FET）？

為確保取得符合泰國銀行及地政局規定的外匯交易表格（FET），外國買家必須遵循以下步驟：

1. 公寓的購房款需以外幣轉帳。此外，需特別注意這些資金必須由收款的泰國銀行自行兌換。
2. 在將資金轉帳至國外時，請確保您的姓名出現在文件中作為匯款人或收款人（或至少註明匯款用途）。
3. 在與所選金融機構填寫任何轉帳表格時，請明確說明交易目的。
以下示例说明转账说明的用途：

“为购买[单元编号]，位于[楼层]，在[公寓全名]公寓，代表[先生/女士护照全名]的汇款”

如果国际买家及其法律代表遵守上述三项条件，可前往泰国银行分行申请FET表格。
通常，若汇款金额低于50,000美元，本地银行将提供信用凭证或银行担保函，该文件可被土地管理局接受。请注意，当收到上述文件时，您的银行必须明确注明兑换后获得的外币金额及用途。

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如何證明資金來自國外？

外國人在登記所有權時，必須向土地部門出示資金來源聲明和相關文件。當您轉帳或攜帶外幣進入泰國，金額達 USD 50,000（或等值其他貨幣）時，銀行將開具《外匯交易表格》（FET 表格）。

*如果您以现金形式携带资金入境泰国，需向海关申报并向银行出示海关收据以获取确认函。
请注意，当您从外国货币转账至泰国时，外汇交易表格中的受益人姓名必须与销售合同中买方姓名一致。

*轉帳資金的總金額不得少於銷售合同中規定的公寓單元的淨價（泰銖），因此最好轉帳金額略多於約定金額。

*請明確註明交易目的為“購買泰國公寓”。
向泰國轉帳付款時，您需要了解的最後信息如下：

銀行名稱
銀行帳戶名稱
銀行帳戶號碼
銀行分行及地址
SWIFT代碼
資金轉帳用途（購買泰國公寓）

土地部門交易所需文件

*買方須提供護照副本（包括簽證頁）
* 買方結婚證書及配偶護照的副本。（英文結婚證書無需翻譯，其他語言需翻譯並經公證）

如果賣方未聘請律師，買方經紀人/代理人應提醒賣方取得法人出具的證明文件，確認外國人持股比例（外國股權比例）及該單位的公共區域費用已全額支付（無欠款證明）。如未提供此文件，交易可能無法進行。如果卖方拖欠共同区域管理费（CAM Fees），必须在出售前清偿债务。卖方应要求其银行开具外汇兑换凭证，以证明买卖价款系以外汇汇入泰国支付。若單位已抵押，賣方必須聯繫持有抵押權的銀行，要求銀行計算清償抵押所需的最終金額，並於交易日將該金額送交地政部門相關人員，以在過戶前解除抵押。

在土地部門準備付款

* 買方和/或賣方應在所有權轉讓日提前計算在土地部門辦公室應繳納的稅款金額。
* 買方應準備等值於淨購價的現金支票。
（不包括稅費）（如果該單位已抵押，且需要向銀行支付款項，買方應準備一張金額等於應償還債務的銀行本票）
* 收到銀行本票後，買方將本票副本寄給賣方和/或其銀行，以便他們與發票銀行核實本票是否真實。

在土地部門辦理過戶

* 買方、賣方及銀行（若該單位已抵押）或其授權代表必須於約定之過戶日期共同出席地政局。若一方缺席或未代表交易，交易無法進行。
* 買方代表應向賣方及/或銀行代表出示現金支票正本（以解除該單位之抵押）。
* 賣方和買方（或其代表）需在土地管理部門準備的買賣合同及房屋轉讓所需文件（房屋產權證原件及副本）上簽字。
* 土地管理員將更換房屋產權證的正本副本，並將其交給買方（或其代表），同時注明買方為該單位的新業主。雙方（見協議）將向土地管理員支付交易應繳納的稅費。
註：賣方必須準備將電力和水錶過戶給買方的相關文件。買方需將已支付的定金退還給賣方。

更簡潔的解釋：

FET文件是證明外幣已有效匯入泰國並通過本地銀行兌換為泰銖的必要文件。若無有效FET表格，任何土地管理處均無法完成資產出售手續。此外，當需將房產出售所得款項匯回原屬國時，許多本地銀行也要求提供此表格。

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購買流程是怎樣的？

當您找到想要購買的公寓時，買方和賣方將簽訂預訂協議，以確保公寓的預訂。買方需提供護照副本並支付定金，定金通常為售價的10%。
買方必須在泰國開設自己的本地銀行帳戶。若買方日後決定不購買該公寓，此訂金將不予退還。
對於過去曾購買過房產的外國買家，買方在泰文中的姓名必須與先前購買時使用的姓名完全一致。
卖方将向买方出示产权证，证明其为公寓单元的合法所有者，并附上身份证复印件。

销售与购买协议

第二步是签订销售与购买协议。其中载明买卖价格、已支付的定金金额（5%-20%）以及买卖双方之间的转让费用（包括税费）。
* 通常，转让费和印花税由卖方和买方各承担50%，但根据谈判结果，卖方或买方可能需要承担100%的全部费用和税费。

资金转移

外國買家購買公寓時，需證明向土地部門申報的總購房金額已從海外轉帳至其在泰國本地銀行帳戶。本地銀行需安排銀行認證（FET表格），以證明款項從海外轉帳及該款項用於購買公寓的用途。

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買賣雙方在出售房產時需繳納哪些稅費？

买方的责任

转让费：土地部门评估价值的 1%。
印花税：0.5%（注册价值的 0.5%。仅在免征营业税时缴纳），通常由买卖双方各承担 50%。

卖方的责任

转让费：1%（土地部门评估价值的 1%）
所得稅預扣稅：1%（若賣方為公司，稅率固定為房產評估價值的1%）
印花稅：0.5%（以登記價值為基準）。僅在免徵營業稅時需繳納。通常由買賣雙方各承擔50%
個人所得稅：2.5%-5%（若賣方為個人，則根據政府評估價值按累進稅率計算，並扣除持有年限）
特定營業稅：3.3%（以評估價值為基準）

***每宗案件情況不同，具體依買賣雙方協商為準***

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什么是沉没基金？

沉没基金仅适用于新房产，已竣工的项目无需缴纳。沉没基金是一笔专项资金，用于覆盖结构问题、维修、设施及设备更换的费用。

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CAM 费用用于什么？

CAM 费用即公共区域维护费，用于覆盖公共区域及设施的一般维护成本和维修费用：
健身房、游泳池、花园区域、电梯、建筑物粉刷、窗户清洁、保安人员工资等。CAM 费用通常需提前一年支付。

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在曼谷购买新公寓前需要检查什么？

在考虑购买泰国公寓时，买家必须确保卖方拥有房地产开发的全部相关文件。在签订协议之前，必须获得以下文件：

EIA
建筑许可证
土地所有权证明
开发商公司文件
董事身份证复印件

EIA（环境与工业法）认证公寓的建筑计划及配套图纸。建筑许可证是启动任何建筑项目的必要文件。土地所有权证明确保土地的合法所有权。开发商公司文件及董事身份证复印件确认开发商及公寓单元的合法性。

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外國人可以在泰國銀行申請住房貸款嗎？

理論上，泰國銀行可以考慮向在泰國居住多年的外國人提供住房貸款。然而，泰國銀行對外國人提供貸款的審批標準更加嚴格，目前外國人從當地銀行獲得融資的難度有所增加。

根據我們的經驗，大華銀行（UOB Bank）是少數幾家可以為外國人提供貸款的銀行之一。

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外國人可以在曼谷購買房屋/聯排別墅嗎？

外國人不得以個人名義擁有土地或土地附屬物業（如房屋和聯排別墅）。部分外國人通過使用泰國配偶姓名或其持有股份的泰國公司名義購買土地附屬物業（以泰國公司名義購地）。外國人在採取此類方式時應充分了解相關風險及後果。

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我在曼谷購買公寓需要聘請律師嗎？

不需要。我們將免費為您準備所有文件並進行所有核實工作。當然，如果您願意支付律師費用，也可以聘請律師。

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我在曼谷購買公寓需要是居民嗎？

不需要。即使是遊客也可以在曼谷購買公寓。但擁有公寓並不自動獲得長期簽證。

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外國人可以在曼谷購買公寓嗎？

可以，外國人可以100%擁有公寓，但前提是該建築的總外國人持股比例不超過49%（外國人49%/泰國人51%）。

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曼谷出售的公寓是永久产权还是租赁产权？

曼谷出售的大多数公寓都是永久产权。少数公寓为租赁产权（主要位于兰苏安-拉差达蒙地区）。租赁期限通常为30年，可续签。

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有哪些产权结构类型？

永久产权赋予业主对房产的绝对（100%）所有权，是外国人最佳的产权形式。外国人最多可拥有公寓楼总建筑面积的49%，其余51%必须由泰国国民持有，因此在购买前务必核查该建筑的外国人配额。

租賃所有權是外國人擁有物業的另一種選擇，租期最長為30年。外國人可向區土地管理局登記租賃權（公寓租賃或土地所有權）。租期屆滿後，租賃期限可（很可能）再次續期。

更多信息請參閱我們的文章“在曼谷購買自由持有或租賃公寓”

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我們希望這份指南能幫助您更清晰地了解泰國曼谷的公寓購置流程。對外國買家而言，購置房產初看或許複雜，但只要獲得正確指引，整個過程將順暢且安全。

若您正考慮在曼谷購置公寓，Amazing Properties 團隊誠摯歡迎為您提供協助。我們擁有豐富經驗，協助國際買家在曼谷各區域尋覓理想居所與投資物業。

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在泰國曼谷購買公寓：外國買家的常見問題解答