Покупка квартиры в Бангкоке, Таиланд, может стать прекрасной возможностью для иностранных покупателей, которые ищут второе жилье, объект для инвестиций или место, где можно наслаждаться городской жизнью в самой оживленной столице Юго-Восточной Азии. Однако, если вы не знакомы с процессом, ориентироваться в законах Таиланда о недвижимости, банковских процедурах и правилах владения может быть сложно.

В этом исчерпывающем справочнике для иностранных покупателей объясняется все, что вам нужно знать перед покупкой квартиры в Бангкоке — от правил владения и форм FET до налогов, сборов и процедур перевода в Земельном департаменте.

Если вы задаетесь вопросами о праве собственности по сравнению с правом аренды, правильном переводе средств или необходимых документах, в этом руководстве вы найдете четкие и актуальные ответы, которые помогут вам без проблем и безопасно приобрести квартиру в Таиланде.

--

Нужна ли лицензия для продажи недвижимости в Таиланде?

В Бангкоке для работы риэлтором лицензия не требуется. Однако иностранцы должны иметь действующую визу и разрешение на работу, чтобы открыть агентство недвижимости в Бангкоке.
В результате качество услуг риэлторов в Таиланде значительно варьируется.

--

Комиссия за продажу в Таиланде

В Таиланде комиссия оплачивается владельцем недвижимости и уже включена в объявленную цену продажи. В Бангкоке стандартная комиссия составляет 3% от согласованной цены продажи.

Пример
Согласованная цена продажи = 10 000 000 THB
3% от 10 000 000 = 300 000 THB Комиссия, выплачиваемая агенту по завершении сделки.

--

Форма валютной транзакции — часто задаваемые вопросы

Что такое FET в Таиланде?

Документ о валютной сделке (FET) является обязательным документом для тех, кто желает перевести деньги из-за границы для покупки недвижимости в Таиланде. Этот документ соответствует требованиям валютной политики Банка Таиланда и должен быть получен до совершения любой сделки с недвижимостью.

--

Может ли международный покупатель перевести средства третьей стороне, такой как адвокат, агент по недвижимости или знакомый, и все равно получить необходимую форму FET?

При соблюдении трех указанных требований представитель иностранного покупателя может легко получить форму FET.

--

Обязательна ли форма FET при покупке объекта на стадии строительства или новостройки?

Да, форма FET по-прежнему является обязательной. Поэтому иностранные покупатели должны внимательно следовать инструкциям по переводу средств при отправке денег на счет застройщика.

--

Как получить форму FET (Foreign Exchange Transaction Form)?

Чтобы получить форму FET, соответствующую всем требованиям Банка Таиланда и Земельного управления, иностранные покупатели должны выполнить следующие действия:

1. Сумма покупки квартиры должна быть переведена в иностранной валюте. Кроме того, важно отметить, что эти средства должны быть конвертированы самим тайским банком-получателем.

2. При переводе средств за границу убедитесь, что ваше имя указано в качестве отправителя или получателя (или, по крайней мере, указана цель перевода) в соответствующих документах.

3. Четко укажите цель транзакции при заполнении форм перевода в выбранном вами финансовом учреждении.
Рассмотрите этот пример, чтобы понять цель платежной ведомости:

«Денежный перевод для покупки [номер квартиры], на [этаж], в кондоминиуме [полное название кондоминиума] от имени [г-н/г-жа полное имя по паспорту]».

Если иностранный покупатель и/или его законный представитель соблюдают три вышеуказанных условия, они могут обратиться в отделение тайского банка для получения формы FET.

Как правило, если сумма перевода не превышает 50 000 долларов США, местные банки предоставляют кредит-ноту или банковскую гарантию, которая принимается Земельным управлением. Имейте в виду, что при получении одного из этих документов ваш банк должен указать, какая сумма иностранной валюты была получена после конвертации и для каких целей она была использована.

--

Как я могу доказать, что деньги поступили из-за границы?

Иностранцы должны представить в земельный департамент декларацию об источниках поступления средств и соответствующие документы при регистрации права собственности. При переводе денег или ввозе в Таиланд иностранной валюты на сумму 50 000 долларов США (или эквивалентную сумму в другой валюте) банк выдает форму валютной операции (FET FORM).

*Если вы ввозите наличные деньги в Таиланд, вам необходимо задекларировать их таможенному инспектору и предъявить квитанцию из таможни в банк для выдачи подтверждающего письма.
Пожалуйста, имейте в виду, что при переводе средств из иностранной валюты в Таиланд имя получателя в форме валютной операции ДОЛЖНО совпадать с именем покупателя, указанным в договоре купли-продажи.

*Общая сумма переводимых средств не должна быть меньше чистой цены (в тайских батах) квартиры, указанной в договоре купли-продажи, поэтому лучше перевести немного больше согласованной суммы.

*Пожалуйста, четко укажите цель транзакции как «покупка квартиры в Таиланде».
Последняя информация, необходимая для перевода платежа в Таиланд:

Название банка
Наименование счета
Номер банковского счета
Название и адрес отделения банка
SWIFT-код
Цель перевода средств (покупка квартиры в Таиланде)

Документы для оформления сделки в Земельном департаменте

*Покупатель должен предоставить копию своего паспорта (включая страницу с визовым штампом)

*Копии свидетельства о браке покупателя и паспорта супруга. (Свидетельства о браке на английском языке не требуют перевода, документы на других языках должны быть переведены и заверены)

Если у продавца нет адвоката, брокер/агент покупателя должен напомнить продавцу о необходимости получить письмо от юридического лица, подтверждающее долю иностранного владения (иностранную квоту) и полную оплату коммунальных платежей за квартиру (справку об отсутствии задолженности). Без этого документа сделка не может быть заключена. Если продавец просрочил оплату CAM Fees, он должен погасить задолженность до того, как сделка сможет быть продолжена. Продавец должен обратиться в свой банк с просьбой выдать формы об обмене иностранной валюты, которые будут служить доказательством того, что цена купли-продажи была оплачена из иностранной валюты, переведенной в Таиланд. Если квартира находится в залоге, продавец должен связаться с банком, в котором находится залог, и попросить банк рассчитать окончательную сумму, необходимую для погашения залога, и отправить ее на

сотруднику земельного департамента в день сделки для снятия залога до передачи права собственности.

--

Подготовка платежа в земельном департаменте

* Покупатель и/или Продавец заранее рассчитывают сумму налогов, подлежащих уплате в земельном департаменте в день передачи права собственности.

* Покупатель готовит кассовый чек на сумму, равную чистой покупной цене.
(Налоги и расходы не включены) (Если объект заложен и необходимо произвести выплату банку, покупатель должен подготовить кассовый чек на сумму задолженности, подлежащей уплате банку)

* После получения кассового чека покупатель отправляет копии чека продавцу и/или его банку, чтобы они могли проверить в банке-эмитенте подлинность чека.

--

Передача в земельный департамент

* Покупатель, продавец и банк (если объект заложен) или их уполномоченные представители должны явиться в земельный департамент в согласованную дату передачи. Если одна из сторон отсутствует или не представлена, сделка не может быть заключена.

* Представитель покупателя предъявляет оригинал кассового чека продавцу и/или представителю банка (для снятия залога с объекта).

* Продавец и покупатель (или их представители) подпишут форму купли-продажи, подготовленную земельным ведомством, и документы, необходимые для передачи объекта (оригинал дубликата документа о праве собственности).

* Сотрудник земельного ведомства заменит оригинал дубликата документа о праве собственности и передаст его покупателю (или его представителю), указав имя покупателя в качестве нового владельца объекта. Обе стороны (см. договор) уплатят сотруднику земельного ведомства налоги и расходы, связанные с сделкой.

Примечание: Продавец должен подготовить документы для переоформления счетчиков электроэнергии и воды на имя покупателя. Покупатель должен вернуть продавцу уплаченный залог.

Проще говоря:

Документ FET необходим для подтверждения того, что иностранная валюта была фактически переведена в Таиланд, а затем обменена на тайский бат через местный банк. Без действительной формы FET продажа актива не может быть завершена в любом земельном управлении. Кроме того, когда приходит время перечислять выручку от продажи недвижимости обратно в страну происхождения, многие отечественные банки также требуют эту форму.

--

Как проходит процесс покупки?

Когда вы найдете квартиру, которую хотите купить, между покупателем и продавцом будет заключен договор бронирования, чтобы гарантировать бронирование квартиры. Покупатель предоставит копию своего паспорта и внесет залог, который обычно составляет 10% от продажной цены.

Покупатель должен открыть свой счет в местном банке Таиланда. В случае, если покупатель впоследствии решит не приобретать квартиру, этот залог не возвращается.

Для иностранных покупателей, которые ранее приобретали недвижимость, важно, чтобы имя покупателя на тайском языке точно совпадало с именем, использованным при предыдущих покупках.
Продавец предъявляет покупателю документ, подтверждающий право собственности на квартиру, а также копию своего удостоверения личности.

--

Договор купли-продажи

Второй шаг — составление договора купли-продажи. В нем указывается цена купли-продажи, сумма внесенного залога (от 5 до 20%) и расходы по переводу, включая налоги, между покупателем и продавцом.

* Обычно расходы по переводу и гербовый сбор делятся поровну (50/50) между продавцом и покупателем, но в зависимости от результатов переговоров продавец или покупатель может нести 100% всех расходов и налогов.

--

Перевод средств

Для покупки кондоминиума иностранный покупатель должен подтвердить, что общая сумма покупки, заявленная в земельном департаменте, переведена из-за границы на его местный банковский счет в Таиланде. Местный банк должен оформить банковскую справку (форма FET) для подтверждения денежного перевода из-за границы и цели использования этих средств для покупки кондоминиума.

--

Какие налоги и сборы уплачивают покупатель и продавец при продаже недвижимости?

Обязанности покупателя

Комиссия за перевод: 1% от оценочной стоимости, установленной земельным ведомством.
Гербовый сбор: 0,5% (от зарегистрированной стоимости. Уплачивается только в случае освобождения от налога на предпринимательскую деятельность), в большинстве случаев делится поровну с продавцом.

Обязанности продавца

Комиссия за перевод: 1% (от оценочной стоимости, установленной земельным ведомством)
Налог на доход: 1% (если продавец является компанией, налог фиксирован и составляет 1% от оценочной стоимости недвижимости)
Гербовый сбор: 0,5% (от зарегистрированной стоимости). Уплачивается только в случае освобождения от налога на предпринимательскую деятельность. В большинстве случаев делится поровну между продавцом и покупателем
Личный налог: 2,5%-5% (если продавец является физическим лицом, налог рассчитывается по прогрессивной ставке на основе оценки стоимости, установленной государством, с вычетом в зависимости от срока владения)
Специальный налог на бизнес: 3,3% (от оценочной стоимости)

***Каждый случай индивидуален и зависит от переговоров между покупателем и продавцом***

--

Что такое амортизационный фонд?

Амортизационный фонд уплачивается только при покупке новой недвижимости и не требуется для уже завершенных проектов. Амортизационный фонд — это фонд, предназначенный для покрытия расходов на устранение конструктивных дефектов, ремонт, замену оборудования и инженерных сетей.

--

Для чего предназначен сбор CAM?

Сбор CAM означает «сбор на содержание общих частей здания» и предназначен для покрытия расходов на общее содержание и ремонт общих частей здания и инженерных сетей: фитнес-центр, бассейн, сад, лифты, покраска здания, мытье окон, заработная плата охранного персонала и т. д. Плата CAM обычно вносится за год вперед.

--

Что нужно проверить перед покупкой новой квартиры в Бангкоке?

При рассмотрении возможности покупки квартиры в Таиланде покупателям крайне важно убедиться, что у продавца есть все необходимые документы на застройку. Перед заключением договора необходимо получить следующие документы:

ОВОС
Разрешение на строительство
Свидетельство о праве собственности на землю
Документы компании-застройщика
Копия удостоверения личности директора (директоров)

EIA (Закон об охране окружающей среды и промышленности) подтверждает план строительства кондоминиума и сопутствующие чертежи. Разрешение на строительство необходимо для начала любого строительного проекта.

Свидетельство о праве собственности на землю гарантирует право собственности на участок земли. Документы компании-застройщика и копия удостоверения личности директора подтверждают действительность застройщика и кондоминиума.

--

Могут ли иностранцы получить ипотечный кредит в банках Таиланда?

Теоретически, банки Таиланда могут рассмотреть возможность предоставления ипотечных кредитов иностранцам, проживающим в Таиланде в течение многих лет. Банки Таиланда ужесточили условия предоставления кредитов иностранцам, и в настоящее время иностранцам сложнее получить финансирование в местных банках Таиланда.

По нашему опыту, UOB Bank является одним из банков, которые могут предоставить кредиты иностранцам.

--

Могут ли иностранцы покупать дома/таунхаусы в Бангкоке?

Иностранцы не имеют права владеть землей или недвижимостью, такой как дома и таунхаусы, на свое имя. Некоторые иностранцы используют имя тайского супруга или тайской компании, в которой иностранцы имеют долю, для покупки недвижимости (покупка земли на имя тайской компании). Иностранцы должны быть полностью осведомлены о рисках и последствиях при использовании таких подходов.

--

Нужно ли мне нанимать адвоката для покупки квартиры в Бангкоке?

Нет, это не обязательно. Мы бесплатно подготовим все документы и проверим все необходимое. Конечно, вы можете воспользоваться услугами адвоката, если готовы оплатить его услуги.

--

Нужно ли мне быть резидентом, чтобы купить квартиру в Бангкоке?

Нет. Даже турист может купить квартиру в Бангкоке. С другой стороны, владение квартирой не дает вам автоматического права на получение долгосрочной визы.

--

Могут ли иностранцы покупать квартиры в Бангкоке?

Да, иностранец может владеть квартирой на 100%, при условии, что доля иностранного владения в здании не превышает 49% (соотношение 49% иностранцы / 51% тайцы).

--

Квартиры в Бангкоке продаются в полную собственность или в аренду?

Большинство квартир в Бангкоке продаются в полную собственность. Есть небольшое количество квартир в аренду (в основном в районе Лангсуан-Ратчадамри). Аренда обычно заключается на 30 лет с возможностью продления.

--

Какие существуют формы собственности?

Свободное владение дает абсолютное (100%) право собственности на недвижимость и является лучшей формой владения для иностранцев. Иностранцы могут владеть максимум 49% общей площади кондоминиума, остальные 51% должны принадлежать гражданам Таиланда, поэтому перед покупкой очень важно проверить квоту для иностранцев в здании.

Аренда является еще одним вариантом для иностранцев, которые могут владеть недвижимостью в течение максимум 30 лет. Иностранцы могут зарегистрировать права аренды (аренда кондоминиума или земли в свободном владении) в районном земельном управлении. По истечении 30 лет срок аренды может быть (скорее всего) продлен.

Более подробную информацию можно найти в нашей статье «Купить кондоминиум в Бангкоке в свободном владении или в аренду».

--

Мы надеемся, что это руководство помогло вам лучше понять, как проходит процесс покупки квартиры в Бангкоке, Таиланд. Покупка недвижимости иностранным покупателем на первый взгляд может показаться сложной задачей, но с правильным руководством это будет гладкий и безопасный процесс.

Если вы подумываете о покупке квартиры в Бангкоке, наша команда Amazing Properties будет рада вам помочь. Мы имеем большой опыт в помощи иностранным покупателям в поиске идеального жилья и объектов для инвестиций в районы Бангкока

👉 Свяжитесь с Amazing Properties Bangkok сегодня, чтобы обсудить ваши требования или назначить просмотр недвижимости — мы здесь, чтобы сделать вашу покупку недвижимости в Бангкоке беспроблемной и беззаботной.

Покупка квартиры в Бангкоке, Таиланд: часто задаваемые вопросы для иностранных покупателей