Hvis du planlegger å leie en leilighet i Bangkok, vil denne guiden gi deg oversikt over de vanligste spørsmålene leietakere har og gi klare svar som hjelper deg å føle deg godt forberedt. Fra leievilkår og depositum til regler for kjæledyr og strømkostnader, vil vi dekke de viktigste punktene alle leietakere bør vite før de signerer en kontrakt.

Ta også en titt på vår FAQ-seksjon: https://amazingproperties.org/faqs/faqs-for-renter

--

Hva er Amazing Properties Real Estate Agency?

Amazing Properties Real Estate Agency er et registrert eiendomsmeglerfirma i Bangkok siden 2009. Vi har et omfattende utvalg av leiligheter, hus og næringslokaler til leie/salg i Sukhumvit- og Sathorn-områdene.
Hvis du ønsker å leie/kjøpe/selge en eiendom i Bangkok, er du velkommen til å se gjennom vårt store utvalg på nettstedet vårt og kontakte oss via:

Telefon: 02-0614767 / 096-9963696
Line-ID: amazingproperties
E-post: info@amazingproperties.org
Nettside: www.amazingproperties.org

--

Hvem skal sende TM30-meldingen?

Verten/utleieren av en eiendom, et hotell eller en serviceleilighet må sørge for å melde fra om alle utenlandske gjester som bor der.

Merk: Hvis de ikke melder fra i tide, kan dette føre til en bot på mellom 800 THB og 1600 THB per person – selv om utleieren melder fra flere måneder for sent. Dette er vanligvis den høyeste straffen for en slik overtredelse.

Merk: Hvis du er besøkende eller leietaker, må du ikke overse viktigheten av TM30. Mange utlendinger har bemerket at dette dokumentet er nødvendig for visumforlengelser og når man melder seg til utlendingsmyndighetene hver 90. dag. Å overse dette kan derfor være skadelig i fremtiden!

Merk: Utlendinger har rapportert om problemer med å bruke forsikringen sin på sykehuset etter behandling når de ikke hadde TM30-kvittering. For å sikre en enkel opplevelse og unngå potensielle komplikasjoner, anbefales det på det sterkeste at du skaffer deg TM30-kvittering før du søker medisinsk behandling.

--

Hva er formålet med TM30-meldingen?

TM30-skjemaet og meldingen er et verktøy som brukes av myndighetene for å holde oversikt over hvor hver utenlandsk besøkende oppholder seg under sitt opphold i Thailand.

Merk: Både thailandske og utenlandske verter/utleiere er forpliktet til å informere myndighetene så snart som mulig, helst innen 24 timer, om at de har en utlending boende hos seg.

--

Hva er en diplomatisk klausul/bruddklausul i leieavtalen?

En diplomatisk klausul eller bruddklausul er en bestemmelse i leieavtalen som tillater tidlig oppsigelse av leieavtalen med refusjon av depositum under visse betingelser. Det krever ofte tilstrekkelig varsel og kan gjelde for lengre leieavtaler, normalt etter det første året. En diplomatisk klausul er generelt akseptert i leilighetsbygg, men er mer komplisert i tilfelle individuelle leilighetseiere.

--

Hva er et TM 30-skjema?

TM 30, også kjent som «Melding fra husvert, eier eller innehaver av boligen hvor utlending har oppholdt seg», er et obligatorisk dokument for internasjonale reisende.

--

Er de fleste eiendommer til leie møblert eller umøblert?

Nesten alle leiligheter og leilighetskomplekser til leie i Bangkok er fullt møblerte, og det er vanskelig å fjerne møblene.
Hvis du har egne møbler, er det enklere å leie en leilighet, da de kan fjerne møblene og lagre dem.

De fleste eiere av leilighetskomplekser kan ikke fjerne møblene, da de ikke har plass til å oppbevare dem. Forespørsler om å fjerne eller legge til møbler behandles fra sak til sak.

--

Tillater utleiere vanligvis kjæledyr?

De fleste bygninger tillater ikke kjæledyr, men vi har et stort utvalg av kjæledyrvennlige bygninger i Bangkok.

--

Blir eiendommen rengjort før jeg flytter inn?

Ja, eiendommen blir rengjort før du flytter inn, og vanligvis blir også klimaanlegget rengjort.

--

Hva skjer hvis leietaker ikke betaler leien i tide?

Det er alltid viktig å oppgi straffen for forsinket betaling i leieavtalen. De fleste utleiere vil inkludere en straff på 500-1000 THB per dag for forsinket betaling.

--

Hvordan setter jeg opp WiFi og kabel-TV?

Ta med den originale kopien av den signerte leieavtalen og passet ditt til en internettleverandør. De vil be deg velge et abonnement, og deretter ordne at en tekniker kommer til leiligheten for å installere wifi/kabel-TV. Det tar normalt tre virkedager før de kommer for å installere, og det vil være en installasjonsavgift.

Noen populære internettleverandører:

Er leilighetene utstyrt med Wi-Fi og kabel-TV?

Wi-Fi og kabel-TV er vanligvis ikke installert i leilighetene, og det er leietakerens ansvar å installere og eventuelt si opp Wi-Fi- og kabel-TV-tjenester ved leieperiodens utløp.

--

Hvordan fornyer jeg leieavtalen?

Kontakt vår eiendomsmegler 1-2 måneder før leieavtalen utløper. Vi vil prøve å reforhandle leieavtalen på lignende vilkår. Nye papirer vil bli utarbeidet og signert med de forlengede datoene.

--

Hvordan beregnes/evalueres fradrag?

Dessverre finnes det ingen standardberegning for skadebeløpet, da disse kostnadene normalt beregnes av teknikere basert på nødvendig arbeid, materialer osv.

Våre agenter tar normalt bilder av skader ved innflytting for å unngå problemer ved utflytting og for å sikre rask tilbakebetaling av depositumet.

Hvis det er skader i leiligheten, tilkalles teknikere/håndverkere for å vurdere problemet. Det kreves vanligvis kvitteringer for utført arbeid, og fradrag gjøres i henhold til dette.

--

Når blir depositumet mitt tilbakebetalt?

Dette avhenger av vilkårene i leieavtalen. Leieavtalen vår sier at sikkerhetsdepositumet vil bli tilbakebetalt innen 30 dager etter utflytting, forutsatt at leiligheten er i god stand.

--

Hvordan fungerer utflyttingsprosessen?

1-2 måneder før leieavtalen utløper, må du gi beskjed til vår eiendomsmegler/utleier om at du ikke ønsker å fornye leieavtalen og flytte ut.

Når du flytter ut, må du sørge for at alle personlige eiendeler er fjernet fra eiendommen (inkludert småting som mat i kjøleskapet og esker) og at leiligheten er ren og presentabel.

Ved leieforholdets begynnelse har vår agent laget en fullstendig dokumentasjon med fotoinventar for enheten. Under utflyttingssjekken vil leilighetens tilstand bli sjekket opp mot fotografiene. Eventuelle skader som ikke skyldes normal slitasje vil bli dokumentert.

Leietaker må deretter signere dokumentet for å bekrefte skadene under utflyttingssjekken. Leietaker og utleier diskuterer deretter hvordan reparasjonene skal utføres. I de fleste tilfeller vil utleier ordne reparasjonene, da leietaker ikke lenger har tilgang til leiligheten, og utleier vil vise regningene til leietaker og trekke kostnadene fra depositumet og returnere restbeløpet.

--

Hvor mye provisjon må jeg betale megleren?

Når det gjelder provisjon for utleie, er den generelle regelen at megleren får:

1 måneds provisjon (tilsvarende 1 måneds leie) for en 1-årig leieavtale
1,5 måneds provisjon for en 2-årig leieavtale

For en 1-års leieforlengelse er provisjonen vanligvis 0,5 måneder, men dette avhenger av den enkelte situasjonen. Hvis leieperioden er kortere enn 12 måneder, betales provisjonen pro rata.

Det er viktig å huske at leieprovisjonen er et gebyr for vår hjelp med å finne en leietaker, og alle følgende tjenester er inkludert uten ekstra kostnad:

Ta bilder/videoer av eiendommen
Legg ut eiendommen på vår nettside og portaler
Utarbeide et utkast til leieavtale
Lage en inventarliste og ta bilder av skader
Støtte under leieforholdet (koordinering ved problemer osv.)
TM 30-rapport om leietaker

Eksempel på provisjonsbetaling når leien er 100 000 THB per måned:

6 måneders kontrakt = 0,5 måneders leieprovisjon (50 000 THB)
1 års kontrakt = 1 måneders leieprovisjon (100 000 THB)
2 års kontrakt = 1,5 måneders leieprovisjon (150 000 THB)
3 års kontrakt = 2 måneders leieprovisjon (200 000 THB)

Når det gjelder utenlandske utleiere, velger mange å benytte seg av en eiendomsforvaltningstjeneste som tar seg av vedlikehold, leieforhold og andre oppgaver – men dette medfører ekstra kostnader.

Det finnes ingen standardpriser for eiendomsforvaltningsgebyrer som disse selskapene krever, så sørg for å undersøke dette før du signerer noen kontrakter!

--

Må jeg betale provisjon til en megler for å finne en bolig i Bangkok?

Nei, vår tjeneste er gratis for leietakere og kjøpere. Vår provisjon betales av utleiere og selgere.

--

Hvis jeg må si opp leieavtalen før tiden, er det noen måte å få tilbake depositumet på?

Normalt er det vanskelig å få tilbake depositumet hvis du sier opp leieavtalen før leieperioden er utløpt. Avhengig av den enkelte eier, er det to mulige alternativer som kan innføyes i leieavtalen:

Merk: Diplomatisk klausul/bruddklausul – Denne klausulen fastslår at en leieavtale kan sies opp før tiden med full refusjon av depositumet, forutsatt at det gis tilstrekkelig varsel og at en minimumsleieperiode er garantert (dvs. minimum 1 års kontrakt).

Merk: Leieoverdragelse – Denne taktikken består i å finne en «erstatningsleietaker» som kan overta leieavtalen din. Selv om dette kan være praktisk, avviser de fleste utleiere denne løsningen, da kvaliteten på den neste erstatningsleietakeren ikke kan garanteres.

--

Hva skjer hvis jeg må forlate Thailand før leieavtalen er utløpt?

Generelt sett vil du miste depositumet ditt hvis du må forlate Thailand før leieavtalen er utløpt.

--

Hva er forskjellen mellom en leilighet og en kondominium?

Forskjellen mellom en leilighet og en condominium er at condominium-enheter eies individuelt, og hele leilighetsbygget eies av bare én eier. Hver condominium-eier må betale en månedlig administrasjonsavgift basert på størrelsen på condominiumet sitt for å vedlikeholde bygningen og fellesarealene.

Noen foretrekker å velge en leilighet fremfor en condominium, fordi leiligheter generelt er mer romslige og passer bedre for familier enn condominium.

Når du leier en leilighet i Bangkok og har dine egne møbler, kan bygningseieren som regel fjerne sine møbler eller flytte dem til en annen leilighet, noe som normalt ikke er mulig når du leier en leilighetsbolig, da eierne ikke har plass til å oppbevare dem.

Hvis du jobber for et multinasjonalt selskap eller en ambassade, betaler selskapet som regel leien og vil be om en selskapskontrakt med utleieren, noe de fleste eiere av leilighetsboliger ikke aksepterer.

En annen fordel er at de fleste eiere av leilighetsbygg aksepterer kjæledyr, noe som ikke er tillatt i de fleste condominiums.

Ulempen med leiligheter er at strømkostnadene er høyere enn når du leier en condo. Når du leier en condo i Bangkok, betaler du strømkostnadene direkte til MEA, men i et leilighetsbygg betaler du direkte til bygningseieren til en oppsatt pris.

--

Hvor mye kan jeg forhandle om den månedlige leieprisen?

De fleste utleiere er åpne for forhandlinger og kan redusere leieprisen. Reduksjonen er normalt mellom 5 og 15 % av leieprisen og avhenger av hver enkelt eier.

--

Hvem er ansvarlig for vedlikehold?

Vi bruker normalt vanlige praksis:

Merk: Alle problemer som oppstår av «ikke-direkte» årsaker er utleiers ansvar. Eksempel: Kjøleskapet/vaskemaskinen slutter å fungere etter 2 måneders leie.

Merk: Eventuelle skader eller problemer som er direkte forårsaket av leietaker, er hans/hennes ansvar. Eksempel: Skifte lyspærer, reparere en dryppende kran, flekker på stuegulvet, ødelagt skapdør, sprukket dusjhode osv.

Leietaker er vanligvis ansvarlig for mindre reparasjoner, og et maksimumsbeløp for slike reparasjoner er angitt i leieavtalen. Hvis reparasjonsprisen overstiger maksimumsbeløpet i henhold til avtalen, kan utleier måtte betale for reparasjonene hvis skaden skyldes slitasje og ikke uaktsomhet fra leietakerens side. Leietaker kan kontakte administrasjonskontoret for leilighetskomplekset, da de vanligvis har håndverkere på stedet.

For alvorlige problemer som ikke er leietakerens direkte skyld, er utleier ansvarlig.

Eksempler på dette er brudd på en intern vannledning, et kjøleskap som plutselig slutter å fungere, en vannkoker som ikke fungerer osv.

Du kan kontakte utleier eller vår eiendomsmegler for å avtale en inspeksjon med en tekniker for å løse problemene.
Hvis språk er et problem når du kommuniserer med utleier, teknikere eller bygningsadministrasjonen, kan våre eiendomsmeglere hjelpe deg ved å fungere som mellomledd mellom de ulike partene!

Basert på disse to reglene, anbefales det å ta opp eventuelle problemer i eiendommen så snart du flytter inn. På den måten blir utleieren gjort oppmerksom på problemene i eiendommen og vil neppe hevde at det er kundens ansvar.
For det andre bør eventuelle problemer/skader umiddelbart meldes til utleier/megler eller utbedres for å sikre at problemet ikke forverres.

Merk: Fellesutgifter (CAM-avgifter), bygningsforsikring og juridiske kontorkostnader dekkes av utleier.

--

Hva er ekstra kostnadene ved å leie en leilighet/condominium?

Når du leier en leilighet/condominium i Bangkok, må du i tillegg til den månedlige leien regne med noen ekstra månedlige kostnader.

De ekstra kostnadene kan deles inn i to grupper:

Kostnader for strøm, vann og vedlikehold

Kostnader for strøm, vann, gass, internett, kabel-TV og telefon.

Hvilke dokumenter trenger du når du leier en leilighet/condominium?

Vanligvis krever utleiere en kopi av passet ditt (første side med bilde og visumside) (eller thailandsk nasjonalt ID-kort). I tillegg kan noen utleiere også be om en kopi av arbeidstillatelsen din, hvis det er aktuelt.

--

Hva er minimumsleieperioden i Bangkok?

I Bangkok krever utleieboliger vanligvis en minimumsleieperiode på 12 måneder.

Det er imidlertid viktig å nevne at utleiere i visse situasjoner kan være åpne for kortere leieperioder, for eksempel 6 måneder, etter eget skjønn. Det er derfor lurt å informere oss på forhånd når du starter søket.

Kommersielle leieavtaler krever en minimumsleieperiode på 3 år

--

Hvor mange uker/måneder i forveien bør jeg begynne å lete?

Vi anbefaler at du begynner å lete 1–2 måneder før du har tenkt å signere og flytte inn. Siden de fleste leiligheter er klare til innflytting, kan søke- og leieprosessen ta så lite som 7 dager. Når du flytter ut av en annen leilighet, må du gi minst 1–2 måneders varsel på forhånd.

--

Når må jeg betale husleien?

Husleie i Bangkok betales vanligvis via bankoverføring på datoen leieavtalen trådte i kraft, vanligvis den 1. i hver måned.

--

Hvor mange måneders depositum må jeg betale?

For boligleieavtaler betales normalt et depositum tilsvarende 1-2 måneders leie ved signering av leieavtalen, og dette tilbakebetales innen 30 dager etter at leietaker flytter ut, fratrukket eventuelle reparasjoner/skader og utestående regninger.

For kommersielle leieavtaler betales et depositum tilsvarende 3-6 måneders leie ved leie av en kommersiell eiendom.

--

Hva er et bestillingsgebyr?

Et bestillingsgebyr betales normalt før avtalen signeres, for å reservere eiendommen. Et bestillingsgebyr tilsvarer normalt 1 måneds leie, men dette beløpet kan forhandles fra tilfelle til tilfelle.

Hvis du har betalt et bestillingsgebyr og senere bestemmer deg for ikke å gå videre med eiendommen, vil utleieren beholde bestillingsgebyret, da han har tatt eiendommen av markedet og gått glipp av en mulighet til å leie den ut til en annen part.

Vi håper disse spørsmålene og svarene har gitt deg en klarere forståelse av å leie en leilighet i Bangkok. Hvis du har flere spørsmål, ikke nøl med å ta kontakt. Vårt team svarer gjerne på alle dine spørsmål og hjelper deg med å finne ditt nye hjem i Bangkok.

Kontakt Amazing Properties

Leie av leilighet i Bangkok: Vanlige spørsmål for leietakere