Å kjøpe en leilighet i Bangkok, Thailand, kan være en spennende mulighet for utenlandske kjøpere som ønsker seg et andre hjem, en investeringseiendom eller et sted å nyte bylivet i Sørøst-Asias mest pulserende hovedstad. Det kan imidlertid være komplisert å finne frem i Thailands eiendomslover, bankprosedyrer og eierskapsregler hvis man ikke er kjent med prosessen.

Denne omfattende FAQ for utenlandske kjøpere forklarer alt du trenger å vite før du kjøper en leilighet i Bangkok – fra eierskapsregler og FET-skjemaer til skatter, avgifter og overføringsprosedyrer hos Land Department.

Enten du lurer på frie eiendomsrettigheter vs. leierettigheter, hvordan du overfører penger på riktig måte eller hvilke dokumenter som kreves, gir denne guiden klare, oppdaterte svar som hjelper deg med å gjøre kjøpet av leilighet i Thailand smidig og sikkert.

--

Trenger du lisens for å selge eiendom i Thailand?

I Bangkok er det ikke nødvendig å ha lisens for å bli eiendomsmegler. Utenlandske statsborgere må imidlertid ha gyldig visum og arbeidstillatelse for å drive eiendomsmeglervirksomhet i Bangkok.
Kvaliteten på eiendomsmeglere i Thailand varierer derfor betydelig.

--

Salgsprovisjon i Thailand

I Thailand betales provisjonen av eiendomseieren og er allerede inkludert i den annonserte salgsprisen. Når det gjelder salgsprovisjon i Bangkok, er bransjestandarden 3 % av den avtalte salgsprisen.

Eksempel:
Avtalt salgspris = 10 000 000 THB
3 % av 10 000 000 = 300 000 THB Provisjon som skal betales til megleren når transaksjonen er fullført.

--

Spørsmål og svar om valutatransaksjonsskjema

Hva er FET i Thailand?

Dokumentet Foreign Exchange Transaction (FET) er et obligatorisk dokument for de som ønsker å overføre penger fra utlandet for å kjøpe eiendom i Thailand. Denne erklæringen oppfyller Bank of Thailands krav til valutapolitikk og må innhentes før noen eiendomstransaksjon kan finne sted.

--

Kan en internasjonal kjøper overføre midler til en tredjepart, for eksempel en advokat, eiendomsmegler eller bekjent, og likevel motta det nødvendige FET-skjemaet?

Så lenge de tre angitte kravene er oppfylt, kan et FET-skjema enkelt skaffes av den utenlandske kjøperens representant.

--

Er et FET-skjema obligatorisk ved kjøp av en off-plan eller nybygg?

Absolutt, et FET-skjema er fortsatt obligatorisk. Derfor må utenlandske kjøpere følge overføringsinstruksjonene nøye når de sender penger til prosjektutviklerens konto.

--

Hvordan få tak i et valutatransaksjonsskjema (FET)?

For å sikre et FET-skjema som oppfyller alle Bank of Thailands forskrifter og Land Office-krav, må utenlandske kjøpere følge bestemte trinn:

1. Kjøpesummen for leiligheten skal overføres i utenlandsk valuta. Det er dessuten viktig å merke seg at disse midlene må konverteres av den thailandske banken som kjøper midlene.

2. Når du overfører midler til utlandet, må du sørge for at navnet ditt står oppført som avsender eller mottaker (eller i det minste nevnt for hvilket formål) på de aktuelle dokumentene.

3. Angi klart formålet med transaksjonen når du fyller ut overføringsskjemaer hos den valgte finansinstitusjonen.
Se på dette eksemplet for å forstå formålet med en overføringsnotat:

«Pengeoverføring for kjøp av [enhetsnummer], på [etasje], i leilighetskompleks [fullt navn på leilighetskompleks] på vegne av [Mr. /Ms. Fullt navn i pass]»

Hvis en internasjonal kjøper og/eller deres juridiske representant oppfyller de tre vilkårene nevnt ovenfor, kan de besøke en thailandsk bankfilial for å be om et FET-skjema.

Vanligvis vil lokale banker, hvis overføringsbeløpet er under 50 000 USD, utstede enten en kredittnota eller en bankgaranti som godtas av Land Office. Husk at når du mottar et av disse dokumentene, må banken din spesifisere hvor mye utenlandsk valuta som ble mottatt etter konvertering og til hvilket formål den ble brukt.

--

Hvordan kan jeg bevise at pengene kommer fra utlandet?

Utlendinger må fremlegge en erklæring om pengekilden og dokumentasjon til landavdelingen når de registrerer eierskap. Når du overfører penger eller bringer utenlandsk valuta til Thailand til en verdi av 50 000 USD (eller tilsvarende i andre valutaer), vil banken utstede et valutatransaksjonsskjema (FET FORM).

*Hvis du tar med kontanter til Thailand, må du oppgi dette til tolleren og fremlegge en kvittering fra tollen til banken for å få utstedt en bekreftelse.

Vær oppmerksom på at når du overfører penger fra en utenlandsk valuta til Thailand, MÅ navnet på mottaker i valutatransaksjonsskjemaet være det samme som navnet på kjøperen som er angitt i kjøps- og salgsavtalen.

*Det totale overførte beløpet må ikke være mindre enn netto prisen (thailandske baht) for leiligheten som er angitt i kjøps- og salgsavtalen, så det er bedre å overføre litt mer enn det avtalte beløpet.

* Angi tydelig formålet med transaksjonen som «kjøp av leilighet i Thailand».

Den siste informasjonen du trenger for å overføre betalingen til Thailand er:

Banknavn
Bankkontonavn
Bankkontonummer
Bankfilial og adresse
SWIFT-KODE
Formål med overføringen (kjøp av leilighet i Thailand)

Dokumenter for transaksjon hos Land Department

*Kjøperen må fremlegge en kopi av passet sitt (inkludert siden med visumstempelet)

*Kopier av kjøperens ekteskapsattest og passet til ektefellen. (Ekteskapsattester på engelsk trenger ikke oversettes, andre språk må oversettes og oversettelsen må være sertifisert)

Hvis selgeren ikke har advokat, må kjøperens megler/agent minne selgeren om å skaffe et brev fra den juridiske personen som bekrefter utenlandsk eierandel (utenlandsk kvote) og at fellesutgiftene for enhetene er betalt i sin helhet (attest for at det ikke foreligger utestående forpliktelser). Uten dette dokumentet kan transaksjonen ikke gjennomføres.

Hvis selger er forsinket med betalingen av CAM-avgiftene, må selger innfri gjelden før salget kan gjennomføres. Selger skal be sin bank om å utstede valutavekslingsskjemaer som kan brukes til å bevise at salgs- og kjøpesummen er betalt med utenlandsk valuta overført til Thailand. Hvis enheten er pantsatt, må selger kontakte banken som har pantet og be banken beregne det endelige beløpet som skal betales for å innfri pantet og sende det til en
tjenestemann ved landkontoret på transaksjonsdatoen for å slette pantet før overføringen.

Forbered betaling ved landkontoret

* Kjøper og/eller selger skal på forhånd beregne beløpet som skal betales ved landkontoret på datoen for overføring av eiendomsretten.

* Kjøper skal utstede en kontantsjekk tilsvarende netto kjøpesum. (Skatter og utgifter ikke inkludert) (Hvis enheten er pantsatt og det er nødvendig å betale banken, skal kjøperen utstede en kontantsjekk tilsvarende beløpet som skal betales til banken)

* Når kontantsjekken er mottatt, sender kjøperen kopier av sjekken til selgeren og/eller hans bank, slik at de kan bekrefte med den utstedende banken at sjekken er ekte.

Overføring ved landavdelingen

* Kjøper, selger og banken (hvis enheten er belånt) eller deres autoriserte representanter må alle møte opp på Land Department på den avtalte datoen for overføringen. Hvis en av partene mangler eller ikke er representert, kan transaksjonen ikke gjennomføres.

* Kjøperens representant vil vise den originale kontantsjekken til selgeren og/eller bankens representant (for å frigjøre pantet på enheten).

* Selger og kjøper (eller representanter) vil signere salgs- og kjøpsformularen utarbeidet av landkontoret og dokumentene som kreves for overføring av enheten (original duplikat av skjøtet).

* Landkontorets ansatt endrer originalen av skjøtet og gir den til kjøperen (eller representanten) med kjøperens navn oppført som ny eier av enheten. Begge parter (se avtalen) betaler skatter og kostnader for transaksjonen til landkontorets ansatt.

Merk: Selgeren må utarbeide dokumentene for overføring av strøm- og vannmålere til kjøperen. Kjøperen må refundere depositumet til selgeren.

Enklere forklaring:

Et FET-dokument er nødvendig for å bevise at utenlandsk valuta faktisk er overført til Thailand og deretter vekslet til thailandske baht gjennom en lokal bank. Uten et gyldig FET-skjema kan salget av en eiendel ikke fullføres på noe landkontor. I tillegg krever mange innenlandske banker også dette skjemaet når det er på tide å overføre inntekter fra eiendom tilbake til opprinnelseslandet.

--

Hvordan fungerer kjøpsprosessen?

Når du finner den leiligheten du ønsker å kjøpe, inngås en reservasjonsavtale mellom kjøper og selger for å sikre reservasjonen av leiligheten. Kjøperen gir en kopi av sitt nasjonale pass og betaler et depositum, som vanligvis er 10 % av salgsprisen.

Kjøperen må åpne sin egen lokale bankkonto i Thailand. Dersom kjøperen senere bestemmer seg for ikke å kjøpe leiligheten, vil dette reservasjonsgebyret bli beholdt.

For utenlandske kjøpere som har kjøpt eiendommer tidligere, er det viktig at kjøperens navn på thai er nøyaktig det samme som navnet som ble brukt ved tidligere kjøp.

Selgeren vil vise kjøperen skjøtet for å bevise at han/hun er den rettmessige eieren av leiligheten, sammen med en kopi av sitt ID-kort.

Salgs- og kjøpsavtale
Det andre trinnet er at det blir utarbeidet en salgs- og kjøpsavtale. Her skrives salgs- og kjøpesummen, depositumet som er betalt (mellom 5-20 %) og overføringskostnader inkludert skatter mellom kjøper og selger.

* Vanligvis deles overføringsgebyrer og stempelavgift (50/50) mellom selger og kjøper, men avhengig av utfallet av forhandlingene kan selger eller kjøper være ansvarlig for 100 % av alle kostnader og skatter.

Overføring av midler
For å kjøpe leiligheten må den utenlandske kjøperen bevise at det totale kjøpesummen, som er oppgitt til landregistreringsmyndighetene, er overført fra utlandet til deres lokale bankkonto i Thailand. Den lokale banken må ordne med en bankbekreftelse (FET-skjema) for å bekrefte pengetransaksjonen fra utlandet og formålet med pengene, nemlig kjøp av en leilighet.

--

Hvilke skatter og avgifter må kjøper og selger betale ved salg av eiendom?

Kjøpers ansvar

Overføringsgebyr: 1 % av takstverdien fra tinglysingskontoret.
Stempelavgift: 0,5 % (av den registrerte verdien. Betales kun hvis fritatt for forretningsskatt), deles vanligvis 50/50 med selger

Selgers ansvar

Overføringsgebyr: 1 % (av takstverdien fra tinglysingskontoret)
Inntektsskatt: 1 % (hvis selger er et selskap, er skatten fastsatt til 1 % av takstverdien av eiendommen)
Stempelavgift: 0,5 % (av den registrerte verdien). Betales kun hvis fritatt for virksomhetsskatt. Deles vanligvis 50/50 med kjøperen
Personlig skatt: 2,5 %–5 % (hvis selgeren er en privatperson, beregnes skatten etter en progressiv sats basert på den offentlige takstverdien med fradrag basert på antall år som eiendommen har vært eid)
Spesifikk virksomhetsskatt: 3,3 % (av takstverdien)

***Hvert tilfelle er forskjellig og avhenger av forhandlingene mellom kjøper og selger***

--

Hva er et avdragsfond?

Avskrivningsfond betales kun for nye eiendommer og er ikke påkrevd for ferdigstilte prosjekter. Avskrivningsfondet er et fond som er reservert for å dekke kostnader for strukturelle problemer, reparasjoner, fasiliteter og utskifting av utstyr.

--

Hva er CAM-avgiften?

CAM-avgiften står for Common Area Maintenance Fee (fellesutgifter) og skal dekke generelle vedlikeholdskostnader og reparasjoner av fellesarealer og fasiliteter:

Treningsstudio, svømmebasseng, hageområde, heiser, maling av bygningen, vindusvask, lønn til sikkerhetspersonale osv. CAM-avgifter betales vanligvis 1 år i forveien.

--

Hva bør du sjekke før du kjøper en ny leilighet i Bangkok?

Når du vurderer å kjøpe en leilighet i Thailand, er det avgjørende at kjøperen sørger for at selgeren har all relevant dokumentasjon for eiendomsutvikling. Det er viktig å skaffe disse dokumentene før du inngår en avtale:

EIA
Byggetillatelse
Eiendomsskjøte
Dokumenter fra utviklingsselskapet
Kopi av direktørens ID

EIA (Environmental and Industrial Act) sertifiserer byggeplanen og tilhørende tegninger for en leilighet. Byggetillatelse er nødvendig for å starte et byggeprosjekt. Eiendomsskjøtet sikrer den rettmessige eieren av en tomt. Dokumenter fra utviklingsselskapet og kopi av direktørens ID bekrefter gyldigheten av utvikleren og leiligheten.

--

Kan utlendinger få boliglån fra banker i Thailand?

Teoretisk sett kan banker i Thailand vurdere å tilby boliglån til utlendinger som har bodd i Thailand i mange år. Banker i Thailand har blitt strengere med å gi lån til utlendinger, og i dag er det vanskeligere for en utlending å få finansiering fra en lokal bank i Thailand.

Etter vår erfaring er UOB Bank en av bankene som kan gi lån til utlendinger.

--

Kan utlendinger kjøpe hus/rekkehus i Bangkok?

Utlendinger har ikke lov til å eie tomter eller fast eiendom, som hus og rekkehus, i eget navn. Noen utlendinger bruker navnet til en thailandsk ektefelle eller et thailandsk selskap der utlendingen har aksjer for å kjøpe fast eiendom (kjøpe tomt under et thailandsk firmanavn). Utlendinger bør være fullt klar over risikoen og konsekvensene ved å velge en slik løsning.

--

Må jeg bruke advokat for å kjøpe leilighet i Bangkok?

Nei, det er ikke nødvendig. Vi utarbeider alle dokumentene og gjør alle sjekkene for deg uten ekstra kostnad. Du står selvfølgelig fritt til å bruke advokat hvis du er villig til å betale advokatsalæret.

--

Må jeg være bosatt i Bangkok for å kjøpe leilighet?

Nei. Selv turister kan kjøpe leilighet i Bangkok. På den annen side gir eierskap av leilighet ikke automatisk rett til langvarig visum.

--

Kan utlendinger kjøpe leilighet i Bangkok?

Ja, utlendinger kan eie 100 % av en leilighet, forutsatt at den totale utenlandske eierandelen i bygningen ikke overstiger 49 %. (Forholdet er 49 % utlendinger / 51 % thailendere).

--

Er leiligheter til salgs i Bangkok frittstående eller leieboliger?

De fleste leiligheter til salgs i Bangkok er frittstående. Det finnes et lite antall leieboliger (hovedsakelig i Langsuan-Ratchadamri-området). En leieavtale er vanligvis på 30 år med mulighet for forlengelse.

--

Hvilke typer eierstrukturer finnes det?

Fritt eierskap gir absolutt (100 %) eierskap til eiendommen og er den beste eierformen for utlendinger. Utlendinger kan maksimalt eie 49 % av det totale gulvarealet i en leilighetsbygning, mens de resterende 51 % må eies av thailandske statsborgere. Det er derfor svært viktig å sjekke kvoten for utlendinger i en bygning før du kjøper.

Leiehold er et annet alternativ for utlendinger som ønsker å eie en eiendom i maksimalt 30 år. Utlendinger kan registrere leieholdrettighetene (leie av leilighetskompleks eller frittliggende tomt) hos distriktskontoret for eiendom. Etter 30 år kan leieperioden (mest sannsynlig) fornyes.

Mer informasjon finner du i artikkelen «Kjøp en leilighet med fritt eierskap eller leiehold i Bangkok».

--

Vi håper denne guiden har gitt deg en klarere forståelse av hvordan prosessen med å kjøpe leilighet i Bangkok, Thailand, fungerer. Å kjøpe eiendom som utenlandsk kjøper kan virke komplisert i begynnelsen, men med riktig veiledning er det en smidig og sikker prosess.

Hvis du vurderer å kjøpe en leilighet i Bangkok, vil teamet vårt hos Amazing Properties gjerne hjelpe deg. Vi har lang erfaring med å hjelpe internasjonale kjøpere med å finne deres ideelle hjem og investeringseiendommer i Bangkoks nabolag

👉 Kontakt Amazing Properties Bangkok i dag for å diskutere dine behov eller avtale en visning av eiendommen – vi er her for å gjøre ditt eiendomskjøp i Bangkok sømløst og bekymringsfritt.

Kjøpe leilighet i Bangkok, Thailand: Vanlige spørsmål for utenlandske kjøpere