Der Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok, Thailand, kann für ausländische Käufer, die eine Zweitwohnung, eine Investitionsimmobilie oder einen Ort suchen, um das Stadtleben in der pulsierendsten Hauptstadt Südostasiens zu genießen, eine spannende Gelegenheit sein. Allerdings kann es schwierig sein, sich mit den thailändischen Immobiliengesetzen, Bankverfahren und Eigentumsvorschriften zurechtzufinden, wenn man mit dem Prozess nicht vertraut ist.

Diese umfassenden FAQ für ausländische Käufer erklären Ihnen alles, was Sie vor dem Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok wissen müssen – von Eigentumsregeln und FET-Formularen bis hin zu Steuern, Gebühren und Übertragungsverfahren beim Land Department.

Ob Sie sich nun über Eigentum vs. Pachtgrundstück, die korrekte Überweisung von Geldern oder die erforderlichen Dokumente informieren möchten, dieser Leitfaden bietet Ihnen klare, aktuelle Antworten, damit Ihr Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand reibungslos und sicher verläuft.

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Benötigen Sie eine Lizenz, um Immobilien in Thailand zu verkaufen?

In Bangkok ist keine Lizenz erforderlich, um als Immobilienmakler tätig zu sein. Ausländer müssen jedoch über ein gültiges Visum verfügen und eine Arbeitserlaubnis einholen, um eine Immobilienagentur in Bangkok zu betreiben.
Daher variiert die Qualität der Immobilienmakler in Thailand erheblich.

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Verkaufsprovision in Thailand

In Thailand wird die Provision vom Eigentümer der Immobilie gezahlt und ist bereits im angegebenen Verkaufspreis enthalten. In Bangkok beträgt die Verkaufsprovision in der Regel 3 % des vereinbarten Verkaufspreises.

Beispiel:
Vereinbarter Verkaufspreis = 10.000.000 THB
3 % von 10.000.000 = 300.000 THB Provision, die bei Abschluss der Transaktion an den Makler zu zahlen ist.

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FAQ zum Formular für Devisentransaktionen

Was ist FET in Thailand?

Das Dokument „Foreign Exchange Transaction” (FET) ist eine obligatorische Unterlage für Personen, die Geld aus dem Ausland überweisen möchten, um eine Immobilie in Thailand zu kaufen.

Diese Erklärung entspricht den Devisenvorschriften der Bank of Thailand und muss vor jeder Immobilientransaktion eingeholt werden.

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Kann ein internationaler Käufer Geld an einen Dritten wie einen Anwalt, Immobilienmakler oder Bekannten überweisen und trotzdem das erforderliche FET-Formular erhalten?

Solange die drei genannten Anforderungen erfüllt sind, kann ein FET-Formular problemlos vom Vertreter des ausländischen Käufers angefordert werden.

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Ist ein FET-Formular beim Kauf einer Immobilie vom Plan oder eines Neubaus obligatorisch?

Ja, ein FET-Formular ist weiterhin obligatorisch. Ausländische Käufer müssen daher die Überweisungsanweisungen sorgfältig befolgen, wenn sie Geld auf das Konto eines Projektentwicklers überweisen.

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Wie erhält man ein Formular für Devisentransaktionen (FET)?

Um ein FET-Formular zu erhalten, das alle Vorschriften der Bank of Thailand und die Anforderungen des Grundbuchamtes erfüllt, müssen ausländische Käufer bestimmte Schritte befolgen:

1. Der Kaufpreis für die Eigentumswohnung muss in Fremdwährung überwiesen werden. Darüber hinaus ist zu beachten, dass diese Gelder von der erwerbenden thailändischen Bank selbst umgetauscht werden müssen.

2. Achten Sie bei Überweisungen ins Ausland darauf, dass Ihr Name entweder als Absender oder Empfänger (oder zumindest mit dem Verwendungszweck) auf den entsprechenden Dokumenten angegeben ist.

3. Geben Sie bei der Ausfüllung von Überweisungsformularen bei Ihrem Finanzinstitut den Verwendungszweck der Transaktion klar an.

Anhand des folgenden Beispiels können Sie den Verwendungszweck einer Überweisungsanzeige besser verstehen:

„Geldüberweisung für den Kauf von [Wohnungnummer], im [Stockwerk], in der Eigentumswohnung [vollständiger Name der Eigentumswohnung] im Namen von [Herr/Frau vollständiger Name aus dem Reisepass]”

Wenn ein internationaler Käufer und/oder sein gesetzlicher Vertreter die drei oben genannten Bedingungen erfüllt, kann er bei einer thailändischen Bankfiliale ein FET-Formular beantragen.

In der Regel stellen lokale Banken bei Überweisungsbeträgen unter 50.000 USD entweder eine Gutschrift oder eine Bankgarantie aus, die vom Grundbuchamt akzeptiert wird. Beachten Sie, dass Ihre Bank bei Erhalt eines dieser Dokumente angeben muss, wie viel Fremdwährung nach der Umrechnung erhalten wurde und für welchen Zweck sie verwendet wurde.

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Wie kann ich nachweisen, dass das Geld aus dem Ausland stammt?

Ausländer müssen bei der Registrierung des Eigentums beim Grundbuchamt eine Erklärung über die Herkunft der Mittel und entsprechende Unterlagen vorlegen. Wenn Sie Geld überweisen oder ausländische Währung im Wert von 50.000 USD (oder den Gegenwert in einer anderen Währung) nach Thailand einführen, stellt die Bank ein Formular für Devisentransaktionen (FET FORM) aus.

*Wenn Sie das Geld in bar nach Thailand einführen, müssen Sie es beim Zollbeamten anmelden und der Bank eine Quittung des Zolls vorlegen, damit diese eine Bestätigung ausstellen kann.

Bitte beachten Sie, dass bei Überweisungen aus einer Fremdwährung nach Thailand der Name des Begünstigten auf dem Formular für Devisentransaktionen mit dem Namen des Käufers übereinstimmen muss, der im Kaufvertrag angegeben ist.

*Der Gesamtbetrag der überwiesenen Gelder darf nicht unter dem Nettopreis (Thai Baht) der Eigentumswohnung gemäß Kaufvertrag liegen, daher ist es ratsam, etwas mehr als den vereinbarten Betrag zu überweisen.

* Bitte geben Sie als Verwendungszweck eindeutig „Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand” an.
Die letzten Informationen, die Sie für die Überweisung nach Thailand benötigen, sind:

Name der Bank
Name des Bankkontos
Bankkontonummer
Bankfiliale und Adresse
SWIFT-CODE
Zweck der Überweisung (Kauf einer Eigentumswohnung in Thailand)

Dokumente für die Transaktion beim Grundbuchamt

*Der Käufer muss eine Kopie seines Reisepasses (einschließlich der Seite mit dem Visumstempel) vorlegen.
*Kopien der Heiratsurkunde des Käufers und des Reisepasses des Ehepartners. (Heiratsurkunden in englischer Sprache müssen nicht übersetzt werden, andere Sprachen müssen übersetzt und die Übersetzung beglaubigt werden)

Wenn der Verkäufer keinen Anwalt hat, sollte der Makler/Agent des Käufers den Verkäufer daran erinnern, eine Bescheinigung der juristischen Person über den Auslandsanteil (Auslandsquote) und die vollständige Zahlung der Gemeinschaftsgebühren für die Einheiten (No Due Certificate) einzuholen.

Ohne dieses Dokument kann die Transaktion möglicherweise nicht fortgesetzt werden. Wenn der Verkäufer mit der Zahlung seiner CAM-Gebühren in Verzug ist, muss er die Schulden begleichen, bevor der Verkauf fortgesetzt werden kann. Der Verkäufer muss seine Bank bitten, die Devisenumtauschformulare auszustellen, die als Nachweis dafür dienen, dass der Kaufpreis aus einer nach Thailand überwiesenen Devisenzahlung bezahlt wurde.

Wenn die Einheit mit einer Hypothek belastet ist, muss der Verkäufer die Bank, die die Hypothek hält, kontaktieren und sie bitten, den endgültigen Betrag zur Tilgung der Hypothek zu berechnen und ihn am Tag der Transaktion an einen Beamten der Grundbuchbehörde zu senden, um die Hypothek vor der Übertragung zu löschen.

Vorbereitung der Zahlung beim Grundbuchamt

* Der Käufer und/oder der Verkäufer berechnen im Voraus die Höhe der Steuern, die am Tag der Eigentumsübertragung beim Grundbuchamt zu entrichten sind.

* Der Käufer stellt einen Bankscheck in Höhe des Nettokaufpreises aus. (Steuern und Gebühren nicht inbegriffen) (Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist und eine Zahlung an die Bank erforderlich ist, muss der Käufer einen Bankscheck in Höhe des an die Bank zu zahlenden Betrags ausstellen.)

* Nach Erhalt des Bankschecks sendet der Käufer Kopien des Schecks an den Verkäufer und/oder seine Bank, damit diese bei der ausstellenden Bank überprüfen können, ob der Scheck tatsächlich echt ist.

Übertragung beim Grundbuchamt

* Der Käufer, der Verkäufer und die Bank (wenn die Einheit mit einer Hypothek belastet ist) oder ihre bevollmächtigten Vertreter müssen alle am vereinbarten Tag der Übertragung beim Grundbuchamt erscheinen. Fehlt eine Partei oder ist sie nicht vertreten, kann die Transaktion nicht stattfinden.

* Der Vertreter des Käufers legt dem Verkäufer und/oder dem Vertreter der Bank den Original-Barscheck vor (um die Hypothek auf die Einheit aufzuheben).

* Der Verkäufer und der Käufer (oder ihre Vertreter) unterzeichnen das vom Grundbuchamt vorbereitete Kaufformular und die für die Übertragung der Immobilie erforderlichen Dokumente (Original und Duplikat der Eigentumsurkunde).

* Der Grundbuchbeamte ändert das Original-Duplikat der Eigentumsurkunde und händigt es dem Käufer (oder seinem Vertreter) aus, wobei er den Namen des Käufers als neuen Eigentümer der Immobilie einträgt. Beide Parteien (siehe Vereinbarung) zahlen die für die Transaktion fälligen Steuern und Kosten an den Grundbuchbeamten.

Hinweis: Der Verkäufer muss die Unterlagen für die Übertragung der Strom- und Wasserzähler auf den Käufer vorbereiten. Der Käufer muss dem Verkäufer die geleistete Anzahlung zurückerstatten.

Einfacher erklärt:

Ein FET-Dokument ist unerlässlich, um nachzuweisen, dass die Fremdwährung tatsächlich nach Thailand überwiesen und dann über eine lokale Bank in thailändische Baht umgetauscht wurde. Ohne ein gültiges FET-Formular kann der Verkauf einer Immobilie bei keinem Grundbuchamt abgeschlossen werden.

Darüber hinaus verlangen viele inländische Banken dieses Formular, wenn es darum geht, den Erlös aus einer Immobilie zurück in das Herkunftsland zu überweisen.
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Wie läuft der Kaufprozess ab?

Wenn Sie die gewünschte Eigentumswohnung gefunden haben, wird zwischen Käufer und Verkäufer ein Reservierungsvertrag abgeschlossen, um die Reservierung der Eigentumswohnung zu sichern. Der Käufer händigt eine Kopie seines Reisepasses aus und leistet eine Anzahlung, die in der Regel 10 % des Kaufpreises beträgt.

Der Käufer muss ein eigenes Bankkonto in Thailand eröffnen. Sollte der Käufer später vom Kauf der Wohnung zurücktreten, verfällt diese Reservierungsgebühr.

Für ausländische Käufer, die bereits Immobilien erworben haben, ist es wichtig, dass der Name des Käufers in thailändischer Schrift genau mit dem Namen übereinstimmt, der bei früheren Käufen verwendet wurde.

Der Verkäufer legt dem Käufer die Eigentumsurkunde vor, um nachzuweisen, dass er der rechtmäßige Eigentümer der Eigentumswohnung ist, zusammen mit einer Kopie seines Personalausweises.

Kaufvertrag

Der zweite Schritt ist die Erstellung eines Kaufvertrags. Darin sind der Kaufpreis, die Höhe der geleisteten Anzahlung (zwischen 5 und 20 %) und die Kosten für die Übertragung einschließlich Steuern zwischen Käufer und Verkäufer festgehalten.

* In der Regel werden die Übertragungsgebühren und die Stempelsteuer zu gleichen Teilen (50/50) zwischen dem Verkäufer und dem Käufer geteilt, aber je nach Verhandlungsergebnis kann der Verkäufer oder der Käufer für 100 % aller Kosten und Steuern haftbar sein.

Überweisung der Gelder

Um die Eigentumswohnung zu erwerben, muss der ausländische Käufer nachweisen, dass der gesamte Kaufpreis, der beim Grundbuchamt angegeben wurde, aus dem Ausland auf sein lokales Bankkonto in Thailand überwiesen wurde.

Die lokale Bank muss eine Bankbescheinigung (FET-Formular) ausstellen, um den Geldtransfer aus dem Ausland und den Zweck, für den dieses Geld zum Kauf einer Eigentumswohnung verwendet wird, zu bestätigen.

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Welche Steuern und Gebühren fallen für Käufer und Verkäufer beim Verkauf einer Immobilie an?
Verantwortung des Käufers

Übertragungsgebühr: 1 % des vom Grundbuchamt festgestellten Wertes.
Stempelsteuer: 0,5 % (des registrierten Wertes, nur zu zahlen, wenn von der Gewerbesteuer befreit), meist 50/50 mit dem Verkäufer geteilt.

Verantwortung des Verkäufers

Übertragungsgebühr: 1 % (des vom Grundbuchamt festgestellten Wertes)
Einkommenssteuer: 1 % (wenn der Verkäufer ein Unternehmen ist, beträgt die Steuer 1 % des Schätzwertes der Immobilie)
Stempelsteuer: 0,5 % (des registrierten Wertes). Nur zu zahlen, wenn von der Gewerbesteuer befreit. Meistens 50/50 mit dem Käufer geteilt
Persönliche Steuer: 2,5 %-5 % (wenn der Verkäufer eine natürliche Person ist, wird der Steuersatz progressiv auf der Grundlage des von der Regierung festgesetzten Wertes berechnet, wobei ein Abschlag für die Dauer des Eigentums gewährt wird)
Spezifische Gewerbesteuer: 3,3 % (des Schätzwertes)

***Jeder Fall ist anders und hängt von den Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer ab***

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Was ist ein Tilgungsfonds?

Der Tilgungsfonds ist nur für neue Immobilien zu zahlen und für fertiggestellte Projekte nicht erforderlich. Der Tilgungsfonds ist ein Fonds, der zur Deckung der Kosten für strukturelle Probleme, Reparaturen, Einrichtungen und den Austausch von Ausrüstung reserviert ist.

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Wofür wird die CAM-Gebühr erhoben?

Die CAM-Gebühr steht für „Common Area Maintenance Fee” (Gebühr für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen) und dient zur Deckung der allgemeinen Instandhaltungskosten und Reparaturen der Gemeinschaftsflächen und -einrichtungen: Fitnessraum, Swimmingpool, Gartenbereich, Aufzüge, Anstrich des Gebäudes, Fensterreinigung, Gehälter des Sicherheitspersonals usw. CAM-Gebühren werden in der Regel 1 Jahr im Voraus bezahlt.

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Was ist vor dem Kauf einer neuen Eigentumswohnung in Bangkok zu beachten?

Bei der Kaufentscheidung für eine Eigentumswohnung in Thailand ist es für Käufer von entscheidender Bedeutung, dass der Verkäufer über alle relevanten Unterlagen für die Immobilienentwicklung verfügt. Es ist unerlässlich, diese Dokumente vor Vertragsabschluss einzuholen:

Die Umweltverträglichkeitsprüfung
Die Baugenehmigung
Die Grundbuchurkunde
Die Unterlagen des Bauträgers
Die Kopie des Personalausweises des/der Geschäftsführer(s)

Die EIA (Environmental and Industrial Act) bescheinigt den Bauplan einer Eigentumswohnung und die dazugehörigen Zeichnungen. Die Baugenehmigung ist für den Beginn eines Bauvorhabens erforderlich. Die Grundbuchurkunde gewährleistet die rechtmäßige Eigentümerschaft eines Grundstücks. Die Unterlagen des Bauträgers und die Kopie des Personalausweises des Geschäftsführers bestätigen die Gültigkeit des Bauträgers und der Eigentumswohnung.

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Können Ausländer in Thailand Wohnungsbaudarlehen von Banken erhalten?

Theoretisch können Banken in Thailand Wohnungsbaudarlehen an Ausländer vergeben, die seit vielen Jahren in Thailand leben. Allerdings sind die Banken in Thailand bei der Vergabe von Krediten an Ausländer strenger geworden, sodass es für Ausländer mittlerweile schwieriger ist, eine Finanzierung von einer lokalen Bank in Thailand zu erhalten.
Nach unserer Erfahrung ist die UOB Bank eine der Banken, die Kredite an Ausländer vergibt.

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Können Ausländer Häuser/Reihenhäuser in Bangkok kaufen?

Ausländer dürfen keine Grundstücke oder Immobilien wie Häuser und Reihenhäuser in ihrem Namen besitzen. Einige Ausländer nutzen den Namen eines thailändischen Ehepartners oder einer thailändischen Firma, an der der Ausländer beteiligt ist, um Immobilien zu kaufen (Kauf von Grundstücken unter dem Namen einer thailändischen Firma). Ausländer sollten sich der Risiken und Konsequenzen solcher Vorgehensweisen voll bewusst sein.

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Brauche ich einen Anwalt, um eine Eigentumswohnung in Bangkok zu kaufen?

Nein, das ist nicht notwendig. Wir bereiten alle Dokumente vor und übernehmen alle Überprüfungen für Sie kostenlos. Selbstverständlich können Sie einen Anwalt hinzuziehen, wenn Sie bereit sind, dessen Honorar zu übernehmen.

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Muss ich Einwohner sein, um eine Eigentumswohnung in Bangkok zu kaufen?

Nein. Auch Touristen können in Bangkok eine Eigentumswohnung kaufen. Allerdings erhalten Sie durch den Besitz einer Eigentumswohnung nicht automatisch ein Langzeitvisum.

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Können Ausländer in Bangkok eine Eigentumswohnung kaufen?

Ja, Ausländer können zu 100 % eine Eigentumswohnung erwerben, sofern der Anteil ausländischer Eigentümer an dem Gebäude insgesamt 49 % nicht übersteigt. (Verhältnis 49 % Ausländer / 51 % Thailänder).

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Sind Eigentumswohnungen in Bangkok Eigentum oder Pachtgrundstücke?

Die meisten Eigentumswohnungen in Bangkok sind Eigentum. Es gibt eine kleine Anzahl von Pachtgrundstücken (hauptsächlich in der Gegend Langsuan-Ratchadamri). Ein Pachtvertrag hat in der Regel eine Laufzeit von 30 Jahren mit Verlängerungsmöglichkeit.

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Welche Eigentumsstrukturen gibt es?

Das Eigentum an Grundstücken bietet das uneingeschränkte (100 %) Eigentumsrecht an der Immobilie und ist die beste Eigentumsform für Ausländer. Ausländer können maximal 49 % der Gesamtfläche in einem Mehrfamilienhaus besitzen, die restlichen 51 % müssen thailändischen Staatsangehörigen gehören. Daher ist es sehr wichtig, vor dem Kauf die Ausländerquote in einem Gebäude zu überprüfen.

Das Erbbaurecht ist eine weitere Möglichkeit für Ausländer, eine Immobilie für maximal 30 Jahre zu erwerben. Ausländer können die Erbbaurechte (Erbbaurecht an einer Eigentumswohnung oder an einem Grundstück) beim Bezirksgrundbuchamt eintragen lassen. Nach 30 Jahren kann die Laufzeit (höchstwahrscheinlich) erneut verlängert werden.

Weitere Informationen finden Sie in unserem Artikel " Kauf einer Eigentumswohnung oder einer Wohnung mit Erbbaurecht in Bangkok”.

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Wir hoffen, dass Ihnen dieser Leitfaden ein klareres Verständnis davon vermittelt hat, wie der Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok, Thailand, abläuft. Der Kauf einer Immobilie als ausländischer Käufer mag zunächst kompliziert erscheinen, aber mit der richtigen Beratung ist es ein reibungsloser und sicherer Prozess.

Wenn Sie über den Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok nachdenken, hilft Ihnen unser Team von Amazing Properties gerne weiter. Wir verfügen über umfangreiche Erfahrung darin, internationalen Käufern dabei zu helfen, ihre idealen Wohn- und Investitionsimmobilien in den verschiedenen Stadtteilen Bangkoks zu finden.

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Kauf einer Eigentumswohnung in Bangkok Thailand: FAQ für ausländische Käufer