Om du planerar att hyra en lägenhet i Bangkok kommer denna guide att guida dig genom de vanligaste frågorna som hyresgäster har och ge tydliga svar som hjälper dig att känna dig väl förberedd. Från hyresvillkor och depositioner till regler för husdjur och kostnader för el, vatten och värme – vi går igenom de viktigaste punkterna som alla hyresgäster bör känna till innan de skriver på ett kontrakt.

Ta även en titt på vår FAQ-sektion: https://amazingproperties.org/faqs/faqs-for-renter

--

Vad är Amazing Properties Real Estate Agency?

Amazing Properties Real Estate Agency är en registrerad fastighetsmäklare i Bangkok sedan 2009. Vi har ett omfattande utbud av lägenheter, hus och kommersiella lokaler för uthyrning/försäljning i områdena Sukhumvit och Sathorn.

Om du vill hyra/köpa/sälja en fastighet i Bangkok är du välkommen att besöka vår webbplats med ett stort utbud av fastigheter och kontakta oss via:

Telefon: 02-0614767 / 096-9963696
Line-ID: amazingproperties
E-post: info@amazingproperties.org
Webbplats: www.amazingproperties.org

--

Vem ska göra TM30-anmälan?

Värden/hyresvärden för en fastighet, ett hotell eller en servicelägenhet måste se till att anmäla alla utländska gäster som bor där.

Obs: Om de inte anmäler i tid kan detta resultera i böter på mellan 800 THB och 1 600 THB per person – även om hyresvärden anmäler flera månader för sent. Detta är vanligtvis den högsta straffavgiften för ett sådant brott.

Observera: Om du är besökare eller hyresgäst, glöm inte vikten av TM30. Många utlänningar har uppmärksammat att detta dokument är nödvändigt för visumförlängningar och när man rapporterar till immigrationsmyndigheterna var 90:e dag. Att försumma detta kan därför vara till nackdel i framtiden!

Obs: Utlänningar har rapporterat problem när de försökt använda sin försäkring på sjukhuset efter behandling utan att ha ett TM30-kvitto. För att säkerställa en smidig upplevelse och undvika eventuella komplikationer rekommenderas det starkt att du skaffar ett TM30-kvitto innan du söker vård.

--

Vad är syftet med TM30-anmälan?

TM30-formuläret och anmälan är ett verktyg som används av myndigheterna för att hålla reda på var varje utländsk besökare bor under sin vistelse i Thailand.

Observera: Både thailändska och utländska värdar/hyresvärdar är skyldiga att så snart som möjligt, helst inom 24 timmar, informera myndigheterna om att de har en utlänning som bor hos dem.

--

Vad är en diplomatisk klausul/uppsägningsklausul i hyresavtalet?

En diplomatklausul eller uppsägningsklausul är en bestämmelse i hyresavtalet som möjliggör förtida uppsägning av hyresavtalet med återbetalning av depositionen under vissa förutsättningar. Det krävs ofta att uppsägningen sker med tillräckligt varsel och kan vara tillämplig för längre hyresavtal, normalt efter det första året. En diplomatklausul är allmänt accepterad i flerbostadshus, men är mer komplicerad när det gäller enskilda lägenhetsägare.

--

Vad är ett TM 30-formulär?

TM 30, även känt som formuläret ”Anmälan från husvärd, ägare eller innehavare av bostad där utlänning har bott”, är ett obligatoriskt dokument för internationella resenärer.

--

Är de flesta bostäder som hyrs ut möblerade eller omöblerade?

Nästan alla lägenheter och bostadsrätter som hyrs ut i Bangkok är fullt möblerade och det är svårt att ta bort möblerna.
Om du har egna möbler är det enklare att hyra en lägenhet, eftersom de kan ta ut möblerna och förvara dem. De flesta lägenhetsägare kan inte ta ut möblerna eftersom de inte har någon plats att förvara dem på. Begäran om att ta bort eller lägga till möbler behandlas från fall till fall.

--

Tillåter hyresvärdar vanligtvis husdjur?

De flesta byggnader tillåter inte husdjur, men vi har ett stort utbud av husdjursvänliga byggnader i Bangkok.

--

Städas bostaden innan jag flyttar in?

Ja, bostaden städas innan du flyttar in, och vanligtvis rengörs även luftkonditioneringen.

--

Vad händer om hyresgästen inte betalar hyran i tid?

Det är alltid viktigt att ange straffavgiften för sen betalning i hyresavtalet. De flesta hyresvärdar inkluderar en straffavgift på 500-1000 THB per dag för sen betalning.

--

Hur installerar jag WiFi och kabel-TV?

Ta med dig originalet av ditt undertecknade hyresavtal och ditt pass till en internetleverantör. De kommer att be dig välja ett paket och ordnar sedan så att en tekniker kommer till lägenheten för att installera WiFi/kabel-TV. Normalt tar det tre arbetsdagar innan de kommer för att installera, och det tillkommer en installationsavgift.

Några populära internetleverantörer:

Har lägenheterna WiFi och kabel-TV?

WiFi och kabel-TV är vanligtvis inte installerat i lägenheterna och det är hyresgästens ansvar att installera och eventuellt säga upp WiFi- och kabel-TV-tjänsterna vid hyresperiodens slut.

--

Hur förnyar jag mitt hyresavtal?

Kontakta vår fastighetsmäklare 1-2 månader före hyresavtalets utgång. Vi kommer att försöka omförhandla hyresavtalet på liknande villkor. Nya papper kommer att upprättas och undertecknas med de förlängda datumen.

--

Hur beräknas/värderas avdrag?

Tyvärr finns det ingen standardberäkning av skadeståndsbeloppet, eftersom dessa kostnader normalt beräknas av teknikerna utifrån det arbete som krävs, material etc.

Våra mäklare tar normalt foton av skador vid inflyttningen för att undvika problem vid utflyttningen och för att säkerställa att depositionen återbetalas snabbt.

Om det finns skador i lägenheten kallas tekniker/hantverkare in för att bedöma problemet. Kvitton för utförda arbeten begärs vanligtvis och avdrag görs i enlighet därmed.

--

När återbetalas min deposition?

Det beror på villkoren i hyresavtalet. I vårt hyresavtal anges att säkerhetsdepositionen återbetalas inom 30 dagar efter utflyttning, förutsatt att lägenheten är i gott skick.

--

Hur fungerar utcheckningen/utflyttningen?

1–2 månader före hyresavtalets upphörande ska du meddela vår fastighetsmäklare/hyresvärd att du inte kommer att förnya hyresavtalet och flytta ut.

När du flyttar ut ska du se till att alla personliga tillhörigheter har tagits bort från fastigheten (inklusive småsaker som mat i kylskåpet och även lådor) och att lägenheten är städad och presentabel.

I början av hyresavtalet gjorde vår mäklare en fullständig dokumentation med fotoinventering av lägenheten. Vid utflyttningskontrollen kontrolleras lägenhetens skick mot fotografierna. Eventuella skador som inte beror på normalt slitage dokumenteras.

Hyresgästen måste sedan underteckna dokumentet för att bekräfta skadorna vid utflyttningskontrollen. Hyresgästen och hyresvärden diskuterar sedan hur reparationerna ska utföras. Oftast ordnar hyresvärden reparationerna, eftersom hyresgästen inte längre har tillgång till lägenheten, och hyresvärden visar räkningarna för hyresgästen och drar av kostnaderna från depositionen och återbetalar resterande belopp.

--

Hur mycket provision måste jag betala till mäklaren?

När det gäller provision för uthyrning är den allmänna regeln att mäklaren får:

1 månads provision (motsvarande 1 månads hyra) för ett 1-årigt hyresavtal
1,5 månads provision för ett 2-årigt hyresavtal

För en förlängning av ett 1-årigt hyresavtal är provisionen vanligtvis 0,5 månad, men detta baseras på en individuell bedömning. Om hyresavtalets löptid är kortare än 12 månader betalas provisionen proportionellt.

Det är viktigt att komma ihåg att hyresprovisionen är en avgift för vår hjälp med att hitta en hyresgäst, och alla följande tjänster ingår utan extra kostnad:

Fotografera/filma din fastighet
Lista din fastighet på vår webbplats och våra portaler
Utarbeta ett utkast till hyresavtal
Gör en inventarielista och fotografera skador
Support under hyresperioden (samordning vid problem etc.)
TM 30-rapport om hyresgästen

Exempel på provisionsbetalning när hyran är 100 000 THB per månad:

6 månaders kontrakt = 0,5 månaders hyresprovision (50 000 THB)
1 års kontrakt = 1 månads hyresprovision (100 000 THB)
2 års kontrakt = 1,5 månaders hyresprovision (150 000 THB)
3 års kontrakt = 2 månaders hyresprovision (200 000 THB)

När det gäller utländska hyresvärdar väljer många att anlita en fastighetsförvaltare som sköter underhåll, hyresgästsupport och andra uppgifter – men detta medför extra kostnader.

Det finns ingen standardavgift för fastighetsförvaltning, så se till att du undersöker saken noga innan du skriver på något kontrakt!

--

Måste jag betala provision till en mäklare för att hitta en bostad i Bangkok?

Nej, vår tjänst är gratis för hyresgäster och köpare. Vår provision betalas av hyresvärdarna och säljarna.

--

Om jag behöver säga upp mitt hyresavtal i förtid, finns det något sätt att få tillbaka min deposition?

Normalt är det svårt att få tillbaka depositionen om du säger upp hyresavtalet före hyresperiodens slut. Beroende på den enskilda ägaren finns det två möjliga alternativ att infoga i hyresavtalet:

Obs: Diplomatisk klausul/uppsägningsklausul – Denna klausul anger att ett hyresavtal kan sägas upp i förtid med full återbetalning av depositionen, förutsatt att det finns tillräcklig uppsägningstid och att en minsta hyresperiod är garanterad (dvs. minst 1 års kontrakt).

Obs: Övertagande av hyresavtal – Denna taktik består i att hitta en ”ersättningshyresgäst” som kan ta över ditt hyresavtal. Även om detta kan vara praktiskt, vägrar de flesta hyresvärdar denna lösning eftersom kvaliteten på nästa ersättningshyresgäst inte kan garanteras.

--

Vad händer om jag måste lämna Thailand innan hyresavtalet löper ut?

Om du måste lämna Thailand innan hyresavtalet löper ut förlorar du i regel din deposition.

--

Vad är skillnaden mellan en lägenhet och en bostadsrätt?

Skillnaden mellan en lägenhet och en bostadsrätt är att bostadsrätter ägs individuellt och att hela lägenhetshuset ägs av en enda ägare. Varje bostadsrättsinnehavare måste betala en månatlig förvaltningsavgift baserad på bostadsrättens storlek i kvadratmeter för att underhålla byggnaden och de gemensamma utrymmena.

Vissa föredrar att välja en lägenhet framför en bostadsrätt, eftersom lägenheter i allmänhet är rymligare och passar bättre för familjer än bostadsrätter.

När du hyr en lägenhet i Bangkok och har egna möbler kan fastighetsägaren oftast ta bort sina möbler eller flytta dem till en annan lägenhet, vilket normalt inte är möjligt när du hyr en bostadsrätt, eftersom ägarna inte har utrymme att förvara dem.

Om du arbetar för ett multinationellt företag eller en ambassad betalar ditt företag oftast din hyra och begär ett företagsavtal med din hyresvärd, vilket de flesta bostadsrättsägare inte accepterar.

En annan fördel är att de flesta ägare av lägenhetshus accepterar husdjur, vilket inte är tillåtet i de flesta bostadsrätter.
Nackdelen med lägenheter är att kostnaderna för el, vatten och värme är högre än när du hyr en bostadsrätt. När du hyr en bostadsrätt i Bangkok betalar du elkostnaderna direkt till MEA, men i ett lägenhetshus betalar du direkt till fastighetsägaren till ett påslaget pris.

--

Hur mycket kan jag förhandla om månadshyran?

De flesta hyresvärdar är öppna för förhandlingar och kan sänka hyran. Sänkningen är normalt mellan 5–15 % av hyran och beror på varje ägare.

--

Vem ansvarar för underhållsfrågor?

Vi använder normalt följande praxis:

Obs: Alla problem som uppstår av ”indirekta” orsaker är hyresvärdens ansvar. Exempel: Kylskåpet/tvättmaskinen slutar fungera efter två månaders hyra.

Obs: Skador eller problem som orsakas direkt av hyresgästen är hans/hennes ansvar. Exempel: Byta glödlampor, laga en droppande kran, fläckar på vardagsrumsmattan, trasig skåpdörr, sprucket duschhuvud etc.

Hyresgästen ansvarar vanligtvis för mindre reparationer, och ett maximalt belopp för sådana reparationer anges i hyresavtalet. Om reparationskostnaden överstiger det maximala beloppet enligt avtalet kan hyresvärden behöva betala för reparationerna om skadan beror på slitage och inte på hyresgästens försummelse. Hyresgästen kan kontakta bostadsrättsföreningens förvaltningskontor, eftersom de vanligtvis har hantverkare på plats.

För allvarliga problem som inte direkt är hyresgästens fel är hyresvärden ansvarig.

Exempel på detta är en sprängd vattenledning, ett kylskåp som plötsligt slutar fungera, en vattenkokare som inte fungerar etc.

Du kan kontakta hyresvärden eller vår fastighetsmäklare för att boka en inspektion med en tekniker för att lösa problemen.

Om det finns språkproblem i kommunikationen med hyresvärden, tekniker eller fastighetsförvaltningen kan våra fastighetsmäklare hjälpa till genom att fungera som kontaktperson mellan de olika parterna!

Baserat på dessa två regler rekommenderar vi att du tar upp eventuella problem i fastigheten så snart du flyttar in. På så sätt blir hyresvärden medveten om problemen i sin fastighet och kan inte hävda att det är kundens ansvar.
För det andra bör alla problem/skador omedelbart anmälas till hyresvärden/mäklaren eller åtgärdas för att säkerställa att problemet inte förvärras.

Obs: Avgifter för gemensamma utrymmen (CAM-avgifter), byggnadsförsäkring och juridiska avgifter täcks av hyresvärden.

--

Vilka extra kostnader tillkommer när man hyr en lägenhet/bostadsrätt?

När du hyr en lägenhet/bostadsrätt i Bangkok har du förutom månadshyran några extra månatliga kostnader att tänka på.

De extra kostnaderna kan delas in i två grupper:
Kostnader för el, vatten, gas, internet, kabel-TV och telefon ingår i hyran.

--

Vilka dokument behöver du när du hyr en lägenhet/bostadsrätt?

Vanligtvis kräver hyresvärden en kopia av ditt pass (första sidan med foto och visumsidan) (eller thailändskt ID-kort). Dessutom kan vissa hyresvärdar också begära en kopia av ditt arbetstillstånd, om tillämpligt.

--

Vad är den minsta hyresperioden i Bangkok?

I Bangkok kräver hyresfastigheter vanligtvis en minsta hyresperiod på 12 månader.

Det är dock viktigt att nämna att hyresvärdar i vissa situationer kan vara öppna för kortare hyresperioder, till exempel 6 månader, efter eget gottfinnande. Därför är det lämpligt att informera oss i förväg när du påbörjar din sökning.
Kommersiella hyresavtal kräver en minsta hyresperiod på 3 år.

--

Hur många veckor/månader i förväg bör jag börja söka?

Vi rekommenderar att du börjar söka 1-2 månader innan du tänker skriva på och flytta in. Eftersom de flesta lägenheter är inflyttningsklara kan sök- och hyresprocessen ta så lite som 7 dagar. När du flyttar ut från en annan lägenhet måste du meddela detta minst 1-2 månader i förväg.

--

När måste jag betala hyran?

Hyran i Bangkok betalas vanligtvis via banköverföring på den dag då hyresavtalet börjar gälla, vanligtvis den 1:a varje månad.

--

Hur många månaders deposition måste jag betala?

För bostadshyresavtal betalas normalt en deposition motsvarande 1–2 månader vid undertecknandet av hyresavtalet och återbetalas inom 30 dagar när hyresgästen flyttar ut, minus eventuella reparationer/skador och utestående räkningar.

För kommersiella hyresavtal betalas en deposition motsvarande 3–6 månader vid uthyrning av en kommersiell fastighet.

--

Vad är en bokningsavgift?

En bokningsavgift betalas normalt innan avtalet undertecknas för att boka fastigheten. En bokningsavgift motsvarar normalt 1 månadshyra, men detta belopp kan förhandlas från fall till fall.

Om du har betalat en bokningsavgift och senare beslutar att inte gå vidare med fastigheten, förverkar hyresvärden din bokningsavgift, eftersom han har tagit fastigheten bort från marknaden och gått miste om en möjlighet att hyra ut den till en annan part.

Vi hoppas att dessa frågor och svar har gett dig en tydligare bild av hur det är att hyra en lägenhet i Bangkok. Om du har ytterligare frågor är du välkommen att kontakta oss. Vårt team svarar gärna på alla dina frågor och hjälper dig att hitta ditt nya hem i Bangkok.

Kontakta Amazing Properties

Att hyra en lägenhet i Bangkok: Vanliga frågor för hyresgäster