Se está a planear alugar um apartamento em Banguecoque, este guia irá orientá-lo nas perguntas mais comuns que os inquilinos têm e fornecer respostas claras para ajudá-lo a sentir-se totalmente preparado. Desde os termos do contrato de arrendamento e depósitos até políticas para animais de estimação e custos de serviços públicos, abordaremos os pontos-chave que todo inquilino deve saber antes de assinar um contrato.

Consulte também a nossa secção de perguntas frequentes: https://amazingproperties.org/faqs/faqs-for-renter

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O que é a Amazing Properties Real Estate Agency?

A Amazing Properties Real Estate Agency é uma agência imobiliária registrada em Bangcoc desde 2009. Temos uma ampla seleção de condomínios, apartamentos, casas e espaços comerciais para aluguel/venda nas áreas de Sukhumvit e Sathorn.

Se você está procurando alugar/comprar/vender um imóvel em Bangcoc, sinta-se à vontade para navegar em nosso site com uma grande seleção de imóveis e entre em contato conosco através de:

Telefone: 02-0614767 / 096-9963696
Line id: amazingproperties
E-mail: info@amazingproperties.org
Site: www.amazingproperties.org

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Quem deve fazer a notificação TM30?

O anfitrião/proprietário de um imóvel, hotel ou apartamento de serviço deve certificar-se de que comunica a estadia de quaisquer hóspedes estrangeiros.

Nota: Se não comunicarem atempadamente, podem incorrer numa multa que varia entre 800 THB e 1.600 THB por pessoa, mesmo que o proprietário comunique com vários meses de atraso. Esta é normalmente a penalização máxima aplicável a esta infração.

Observação: se você é um visitante ou locatário, não ignore a importância do TM30; muitos expatriados observaram que este documento é necessário para prorrogações de visto e ao se apresentar aos escritórios de imigração a cada 90 dias. Portanto, negligenciar isso pode ser prejudicial no futuro!

Observação: estrangeiros relataram problemas ao tentar usar seu seguro no hospital após o tratamento por não possuírem o recibo do TM30. Para garantir uma experiência tranquila e evitar possíveis complicações, é altamente recomendável que você obtenha o recibo do TM30 antes de procurar atendimento médico.

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Qual é o objetivo da notificação TM30?

O formulário e a notificação TM30 são uma ferramenta utilizada pelo governo para rastrear onde cada visitante estrangeiro está hospedado durante sua estadia na Tailândia.

Observação: tanto os anfitriões/proprietários tailandeses quanto os estrangeiros são obrigados a informar ao governo o mais rápido possível, de preferência dentro de 24 horas, que têm um estrangeiro hospedado com eles em todos os momentos.

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O que é uma cláusula diplomática/cláusula de rescisão no contrato de locação?

Uma Cláusula Diplomática ou Cláusula de Rescisão é uma disposição no contrato de locação que permite a rescisão antecipada do contrato com reembolso do depósito sob certas condições. Geralmente, exige um aviso prévio adequado e pode ser aplicável a locações de longo prazo, normalmente após o primeiro ano.

Uma Cláusula Diplomática é geralmente aceita em prédios de apartamentos, mas é mais complicada no caso de proprietários individuais de condomínios.

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O que é um formulário TM 30?

O TM 30, também conhecido como “Notificação do proprietário, locador ou possuidor da residência onde o estrangeiro se hospedou”, é um documento obrigatório para viajantes internacionais.

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A maioria dos imóveis para alugar é mobiliada ou desmobilhada?

Quase todos os apartamentos e condomínios para alugar em Bangcoc são totalmente mobiliados e é difícil remover os móveis.

Se você tem seus próprios móveis, alugar um apartamento é mais fácil, pois eles podem retirar os móveis e armazená-los. A maioria dos proprietários de condomínios não pode retirar os móveis, pois não têm espaço para guardá-los. Solicitações para remover ou adicionar móveis são tratadas caso a caso.

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Os proprietários geralmente permitem animais de estimação?

A maioria dos edifícios não permite animais de estimação; no entanto, temos uma grande variedade de edifícios que aceitam animais de estimação em Bangcoc.

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A propriedade é limpa antes de eu me mudar?

Sim, a propriedade é limpa antes de você se mudar e, geralmente, o ar condicionado também é limpo.

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O que acontece se o inquilino não pagar o aluguel em dia?

É sempre importante indicar a penalidade por atraso no pagamento no contrato de locação. A maioria dos proprietários inclui uma penalidade de 500 a 1.000 THB por dia de atraso no pagamento.

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Como faço para configurar o Wi-Fi e a TV a cabo?

Leve a cópia original do seu contrato de locação assinado e seu passaporte original a qualquer loja de provedor de internet. Eles solicitarão que você selecione um pacote e, em seguida, providenciarão a visita de um técnico ao condomínio para a configuração do Wi-Fi/TV a cabo.

Normalmente, leva três dias úteis para que eles venham fazer a instalação, e haverá uma taxa de instalação.

Alguns provedores de internet populares:

Os condomínios são equipados com Wi-Fi e TV a cabo?

O Wi-Fi e a TV a cabo normalmente não são instalados nos condomínios e serão de responsabilidade do locatário configurar e, eventualmente, cancelar os serviços de Wi-Fi e TV a cabo no final do prazo do contrato de locação.

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Como renovo meu contrato de locação?

Entre em contato com nosso agente imobiliário 1 a 2 meses antes do vencimento do seu contrato de locação. Tentaremos renegociar o contrato de locação em termos semelhantes. Uma nova documentação será preparada e assinada com as datas prorrogadas.

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Como são calculadas/avaliadas as deduções?

Infelizmente, não existe um cálculo padrão para o valor dos danos, uma vez que esses custos são normalmente calculados pelos técnicos com base no trabalho necessário, materiais, etc.

Os nossos agentes normalmente tiram fotos dos danos no momento da mudança, para evitar problemas na saída e garantir a rápida devolução do depósito.

Se houver algum dano no apartamento, técnicos/funcionários de manutenção são chamados para avaliar o problema; normalmente são solicitados recibos dos trabalhos realizados e as deduções são feitas de acordo com eles.

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Quando meu depósito será reembolsado?

Isso depende dos termos estipulados no contrato de locação. Nosso contrato de locação estabelece que o depósito de segurança será reembolsado dentro de 30 dias após a saída, desde que o apartamento esteja em boas condições.

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Como funciona o processo de check-out/mudança?

1-2 meses antes do término do seu contrato de locação, notifique nosso agente imobiliário/proprietário que você não renovará o contrato e se mudará.

Ao se mudar, certifique-se de que todos os seus pertences pessoais sejam removidos da propriedade (incluindo pequenos itens, como alimentos na geladeira e até mesmo caixas) e que o apartamento esteja limpo e apresentável.
No início do contrato, nosso agente fez uma documentação completa com fotos do inventário da unidade. Durante a verificação da saída, as condições do condomínio serão verificadas em relação às fotografias. Quaisquer danos que não sejam decorrentes do desgaste normal serão documentados.

O inquilino deverá então assinar o documento para reconhecer os danos durante a verificação da saída. O inquilino e o proprietário discutirão então como os reparos serão feitos. Na maioria das vezes, o locador providenciará os reparos, uma vez que o inquilino não tem mais acesso ao condomínio, e o locador apresentará as contas ao inquilino e deduzirá os custos do depósito, devolvendo o saldo.

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Quanto devo pagar de comissão ao agente?

Quando se trata de comissão de aluguel, a regra geral é que o agente receberá:

1 mês de comissão (equivalente a 1 mês de aluguel) para um contrato de 1 ano
1,5 mês de comissão para um contrato de 2 anos

Para uma prorrogação de 1 ano do contrato, a comissão é geralmente de 0,5 mês, mas isso é baseado em cada caso específico. Se a duração do contrato for inferior a 12 meses, a comissão será paga proporcionalmente.

É importante lembrar que a comissão de aluguel é uma taxa pela nossa assistência em encontrar um inquilino, e todos os serviços a seguir estão incluídos sem custo adicional:

Tirar fotos/vídeos do seu imóvel
Anunciar o seu imóvel no nosso site e portais
Preparar um rascunho do contrato de locação
Fazer uma lista de inventário e tirar fotos dos danos
Apoio durante a locação (coordenação em caso de problemas, etc.)
Relatório TM 30 do inquilino

Exemplo de pagamento de comissão, quando o aluguel é de 100.000 THB por mês:

Contrato de 6 meses = 0,5 mês de aluguel de comissão (50.000 THB)
Contrato de 1 ano = 1 mês de aluguel de comissão (100.000 THB)
Contrato de 2 anos = 1,5 mês de aluguel de comissão (150.000 THB)
Contrato de 3 anos = 2 meses de comissão (200.000 THB)

Quando se trata de proprietários no exterior, muitos optam pela conveniência de contratar um serviço de administração de imóveis que cuida da manutenção, do suporte ao locatário e de outras tarefas — mas isso acarreta custos adicionais.

Não existe uma taxa única para as taxas de administração de imóveis cobradas por essas empresas, portanto, certifique-se de pesquisar bem antes de assinar qualquer contrato!

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Tenho que pagar comissão a um agente por me encontrar um imóvel em Bangcoc?

Não, nosso serviço é gratuito para locatários e compradores. Nossa comissão é recebida dos proprietários e vendedores.

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Se eu precisar rescindir meu contrato de locação antes do prazo, há alguma maneira de recuperar meu depósito?

Normalmente, é difícil recuperar o depósito se você rescindir o contrato de locação antes do término do prazo. Dependendo de cada proprietário, há duas opções possíveis a serem inseridas no contrato de locação:

Observação: Cláusula Diplomática/Cláusula de Rescisão – Esta cláusula estabelece que um contrato de locação pode ser rescindido antecipadamente com o reembolso total do depósito, desde que haja aviso prévio adequado e um período mínimo de locação seja garantido (ou seja, contrato mínimo de 1 ano).

Observação: Assunção do contrato de locação – Essa tática consiste em encontrar um “inquilino substituto” que possa assumir o seu contrato de locação. Embora isso possa fazer sentido na prática, a maioria dos proprietários recusa essa solução, pois não é possível garantir a qualidade do próximo inquilino substituto.

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E se eu tiver que sair da Tailândia antes do término do contrato de locação?

Geralmente, se você tiver que sair da Tailândia antes do término do contrato de locação, você perderá o seu depósito de segurança.

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Qual é a diferença entre um apartamento e um condomínio?

A diferença entre um condomínio e um apartamento é que as unidades do condomínio são de propriedade individual, e todo o prédio pertence a um único proprietário. Cada proprietário do condomínio deve pagar uma taxa de administração mensal com base no tamanho do seu apartamento para manter o prédio e as áreas comuns.

Algumas pessoas preferem escolher um apartamento em vez de um condomínio, porque os apartamentos são, em geral, mais espaçosos e mais adequados para famílias do que os condomínios.

Quando você aluga um apartamento em Bangcoc e tem seus próprios móveis, na maioria das vezes o proprietário do prédio pode retirar seus móveis ou movê-los para outro apartamento, o que normalmente não é possível ao alugar um condomínio, pois os proprietários não têm espaço para armazená-los.

Além disso, quando você trabalha para uma empresa multinacional ou embaixada, na maioria das vezes sua empresa paga seu aluguel e solicita um contrato da empresa com o proprietário, o que a maioria dos proprietários de condomínios não aceita.

Outra vantagem é que a maioria dos proprietários de prédios de apartamentos aceita animais de estimação, o que não é permitido na maioria dos condomínios.

A desvantagem dos apartamentos é que os custos com serviços públicos são mais altos do que quando você aluga um condomínio. Quando você aluga um condomínio em Bangcoc, você paga os custos de eletricidade diretamente à MEA, mas em um prédio de apartamentos, você paga diretamente ao proprietário do prédio por um preço mais alto.

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Quanto posso negociar o preço do aluguel mensal?

A maioria dos proprietários está aberta à negociação e pode reduzir o preço do aluguel. A redução é normalmente entre 5 e 15% do valor do aluguel e depende de cada proprietário.

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Quem é responsável pelas questões de manutenção?

Normalmente, usamos práticas comuns:

Observação: quaisquer problemas decorrentes de causas “não diretas” são de responsabilidade do proprietário. Exemplo: a geladeira/máquina de lavar para de funcionar após 2 meses de locação.

Observação: quaisquer danos ou problemas causados diretamente pelo locatário são de sua responsabilidade. Exemplo: substituir lâmpadas, consertar uma torneira pingando, manchar o tapete da sala, quebrar a porta de um armário, quebrar o chuveiro, etc.

O inquilino é geralmente responsável por pequenos reparos, e o valor máximo para tais reparos está indicado no contrato de locação. Se o preço do reparo exceder o valor máximo previsto no contrato, o proprietário poderá ter que pagar pelos reparos se o dano for devido ao desgaste normal e não a negligência por parte do inquilino. O inquilino pode entrar em contato com a administração do condomínio, pois eles geralmente têm técnicos disponíveis no local.
Para problemas graves que não sejam diretamente culpa do inquilino, o proprietário será responsável.
Exemplos incluem um cano interno de água que estourou, uma geladeira que parou de funcionar repentinamente, um aquecedor de água que não funciona, etc.

Você pode entrar em contato com o proprietário ou nosso agente imobiliário para agendar uma inspeção com um técnico para resolver os problemas.

Normalmente, se houver problemas de idioma na comunicação com o proprietário, técnicos ou administração do prédio, nossos agentes imobiliários estão à disposição para ajudar na comunicação entre as diferentes partes!

Com base nessas duas regras, é recomendável comunicar qualquer problema na propriedade assim que você se mudar. Dessa forma, o proprietário fica ciente dos problemas em sua propriedade e é improvável que alegue que a responsabilidade é do cliente.

Em segundo lugar, quaisquer problemas/danos devem ser imediatamente comunicados ao proprietário/agente ou reparados para garantir que o problema não se agrave.

Nota: As taxas de áreas comuns (CAM), seguro do edifício e taxas do escritório jurídico são cobertas pelo proprietário.

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Quais são os custos extras ao alugar um apartamento/condomínio?

Ao alugar um apartamento/condomínio em Bangcoc, além do aluguel mensal, você terá alguns custos mensais adicionais a considerar.

Os custos adicionais podem ser divididos em 2 grupos:

Custos de serviços públicos e custos de manutenção

Os custos de serviços públicos incluem o custo de eletricidade, água, gás, internet, TV a cabo e telefone.

Quais documentos são necessários para alugar um apartamento/condomínio?

Normalmente, os proprietários exigem uma cópia do seu passaporte (primeira página com foto e página do visto) (ou identidade nacional tailandesa). Além disso, alguns proprietários também podem solicitar uma cópia da sua autorização de trabalho, se aplicável.

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Qual é o período mínimo de aluguel em Bangcoc?

Em Bangcoc, os imóveis para aluguel geralmente exigem um período mínimo de locação de 12 meses.
No entanto, é importante mencionar que, em determinadas situações, os proprietários podem estar abertos a prazos de aluguel mais curtos, como 6 meses, a seu critério. Portanto, é aconselhável nos informar com antecedência ao iniciar sua pesquisa.

Os contratos de aluguel comercial exigem um período mínimo de locação de 3 anos.

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Com quantas semanas/meses de antecedência devo começar a procurar?

Recomendamos começar sua pesquisa 1 a 2 meses antes da data em que você pretende assinar o contrato e se mudar. Como a maioria dos condomínios está pronta para morar, o processo de busca e locação pode levar apenas 7 dias. Ao se mudar de outro condomínio, você precisará dar um aviso prévio de no mínimo 1 a 2 meses.

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Quando devo pagar meu aluguel?

Os pagamentos de aluguel em Bangcoc são geralmente feitos por transferência bancária na data de início do contrato de locação, geralmente no primeiro dia de cada mês.

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Quantos meses de caução devo pagar?

Para arrendamentos residenciais, é normalmente paga uma caução equivalente a 1-2 meses no momento da assinatura do contrato de arrendamento, que é devolvida no prazo de 30 dias após a saída do inquilino, deduzida de eventuais reparações/danos e contas pendentes.

Para arrendamentos comerciais, é paga uma caução equivalente a 3-6 meses no momento do arrendamento de um imóvel comercial.

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O que é uma taxa de reserva?

A taxa de reserva é normalmente paga antes da assinatura do contrato, para reservar o imóvel. A taxa de reserva é normalmente igual a 1 mês de aluguel, mas esse valor pode ser negociado caso a caso.

Caso você tenha pago uma taxa de reserva e, posteriormente, decidido não prosseguir com o imóvel, o locador ficará com a sua taxa de reserva, pois retirou o imóvel do mercado e perdeu a oportunidade de alugá-lo para outra pessoa.

Esperamos que estas perguntas e respostas tenham ajudado a esclarecer suas dúvidas sobre o aluguel de apartamentos em Bangcoc. Se tiver mais perguntas, não hesite em entrar em contato. Nossa equipe terá prazer em responder a todas as suas perguntas e ajudá-lo a encontrar sua nova casa em Bangcoc.

Entre em contato com a Amazing Properties

Alugar um apartamento em Bangcoc: perguntas frequentes para locatários