Si estás pensando en alquilar un apartamento en Bangkok, esta guía te ayudará a resolver las dudas más comunes que suelen tener los inquilinos y te dará respuestas claras para que te sientas bien preparado. Desde las condiciones del contrato y los depósitos hasta las políticas sobre mascotas y los gastos de servicios públicos, cubriremos los puntos clave que todo inquilino debe saber antes de firmar un contrato.

Eche también un vistazo a nuestra sección de preguntas frecuentes: https://amazingproperties.org/faqs/faqs-for-renter

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¿Qué es Amazing Properties Real Estate Agency?

Amazing Properties Real Estate Agency es una agencia inmobiliaria registrada en Bangkok desde 2009. Contamos con una amplia selección de condominios, apartamentos, casas y locales comerciales en alquiler y venta en las zonas de Sukhumvit y Sathorn.

Si está buscando alquilar, comprar o vender una propiedad en Bangkok, no dude en visitar nuestra página web, donde encontrará una gran selección de propiedades, y póngase en contacto con nosotros a través de:

Teléfono: 02-0614767 / 096-9963696
Line id: amazingproperties
Correo electrónico: info@amazingproperties.org
Sitio web: www.amazingproperties.org

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¿Quién debe realizar la notificación TM30?

El propietario o arrendador de una propiedad, hotel o apartamento con servicios debe asegurarse de informar de cualquier huésped extranjero que se aloje en el mismo.

Nota: Si no se informa a tiempo, se podría incurrir en una multa de entre 800 y 1600 THB por persona, incluso si el propietario informa con varios meses de retraso. Esta suele ser la pena máxima por este tipo de infracción.

Nota: Si usted es un visitante o inquilino, no pase por alto la importancia del TM30; muchos expatriados han señalado que este documento es necesario para la renovación del visado y para informar a las oficinas de inmigración cada 90 días. Por lo tanto, ignorarlo podría ser perjudicial en el futuro.

Nota: Los extranjeros han informado de problemas al intentar utilizar su seguro en el hospital después del tratamiento al no disponer del recibo TM30. Para garantizar una experiencia agradable y evitar posibles complicaciones, es muy recomendable obtener el recibo TM30 antes de solicitar asistencia médica.

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¿Cuál es el propósito de la notificación TM30?

El formulario y la notificación TM30 son una herramienta utilizada por el gobierno para realizar un seguimiento de la ubicación de cada visitante extranjero durante su estancia en Tailandia.

Nota: Tanto los anfitriones/propietarios tailandeses como los extranjeros están obligados a informar al gobierno lo antes posible, idealmente en un plazo de 24 horas, de que tienen un extranjero alojado con ellos en todo momento.

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¿Qué es una cláusula diplomática/cláusula de rescisión en el contrato de alquiler?

Una cláusula diplomática o cláusula de rescisión es una disposición del contrato de alquiler que permite la rescisión anticipada del contrato con la devolución del depósito bajo ciertas condiciones. A menudo requiere un preaviso adecuado y puede ser aplicable a contratos de alquiler a largo plazo, normalmente después del primer año. La cláusula diplomática se acepta generalmente en los edificios de apartamentos, pero es más complicada en el caso de los propietarios de apartamentos individuales.

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¿Qué es el formulario TM 30?

El TM 30, también conocido como «Notificación del administrador, propietario o poseedor de la residencia donde se ha alojado el extranjero», es un documento obligatorio para los viajeros internacionales.

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¿La mayoría de las propiedades en alquiler están amuebladas o sin amueblar?

Casi todos los apartamentos y condominios en alquiler en Bangkok están completamente amueblados y es difícil retirar los muebles.

Si tiene sus propios muebles, alquilar un apartamento es más fácil, ya que pueden sacar los muebles y almacenarlos. La mayoría de los propietarios de condominios no pueden sacar los muebles, ya que no tienen espacio para guardarlos. Las solicitudes para retirar o añadir muebles se tratan caso por caso.

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¿Los propietarios suelen permitir mascotas?

La mayoría de los edificios no admiten mascotas; sin embargo, contamos con una amplia selección de edificios que admiten mascotas en Bangkok.

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¿Se limpia la propiedad antes de mi llegada?

Sí, la propiedad se limpia antes de su llegada y, por lo general, también se limpia el aire acondicionado.

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¿Qué ocurre si el inquilino no paga el alquiler a tiempo?

Siempre es importante indicar la penalización por demora en el pago en el contrato de alquiler. La mayoría de los propietarios incluyen una penalización de 500-1000 THB por día de demora en el pago.

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¿Cómo puedo configurar el wifi y el cable?

Lleve la copia original del contrato de alquiler firmado y su pasaporte original a cualquier tienda de proveedores de Internet. Le pedirán que seleccione un paquete y luego concertarán una visita de un técnico al apartamento para instalar el wifi y el cable.

Normalmente, la instalación tarda tres días laborables y hay que pagar una tarifa de instalación.

Algunos proveedores de Internet populares:

¿Los apartamentos están equipados con wifi y televisión por cable?

Por lo general, los apartamentos no disponen de wifi ni televisión por cable, por lo que será responsabilidad del inquilino contratar y, en su caso, cancelar dichos servicios al finalizar el contrato de alquiler.

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¿Cómo puedo renovar mi contrato de alquiler?

Póngase en contacto con nuestro agente inmobiliario entre uno y dos meses antes de que expire su contrato de alquiler. Intentaremos renegociar el contrato de alquiler en condiciones similares. Se prepararán y firmarán nuevos documentos con las fechas ampliadas.

¿Cómo se calculan/evalúan las deducciones?

Lamentablemente, no existe un cálculo estándar del importe de los daños, ya que estos costes suelen ser calculados por los técnicos en función del trabajo necesario, los materiales, etc.

Nuestros agentes suelen tomar fotos de los daños al entrar en la vivienda, para evitar problemas al salir y agilizar la devolución del depósito.

Si hay algún daño en el apartamento, se llama a técnicos/manitas para que evalúen el problema; normalmente se solicitan los recibos de los trabajos realizados y se realizan las deduciones correspondientes.

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¿Cuándo se me devolverá el depósito?

Depende de las condiciones estipuladas en el contrato de alquiler. Nuestro contrato de alquiler establece que el depósito de seguridad se devolverá en un plazo de 30 días después de la salida, siempre que el apartamento se encuentre en buen estado.

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¿Cómo funciona el proceso de salida?

Entre uno y dos meses antes de la fecha de vencimiento del contrato, notifique a nuestro agente inmobiliario o al propietario que no va a renovar el contrato y que va a salir del apartamento.

Al mudarse, asegúrese de retirar todas sus pertenencias personales de la propiedad (incluidos los objetos pequeños, como los alimentos del frigorífico e incluso las cajas) y de que el apartamento quede limpio y presentable.

Al inicio del contrato de alquiler, nuestro agente realizó un inventario fotográfico completo de la vivienda. Durante la revisión de salida, se comprobará el estado del apartamento comparándolo con las fotografías. Se documentarán los daños que no sean debidos al desgaste normal.

A continuación, el inquilino deberá firmar el documento para reconocer los daños durante la revisión de salida. A continuación, el inquilino y el propietario discutirán cómo se realizarán las reparaciones. En la mayoría de los casos, el propietario se encargará de las reparaciones, ya que el inquilino ya no tiene acceso al apartamento, y el propietario le mostrará las facturas al inquilino y deducirá los gastos del depósito, devolviéndole el saldo restante.

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¿Cuánta comisión tengo que pagar al agente?

En lo que respecta a la comisión por alquiler, la regla general es que el agente recibirá:

1 mes de comisión (equivalente a 1 mes de alquiler) por un contrato de alquiler de 1 año
1,5 meses de comisión por un contrato de alquiler de 2 años

Para una prórroga de 1 año, la comisión suele ser de 0,5 meses, pero esto se decide según cada caso. Si la duración del contrato es inferior a 12 meses, la comisión se pagará de forma prorrateada.

Es importante recordar que la comisión por alquiler es una tarifa por nuestra ayuda en la búsqueda de un inquilino, y todos los siguientes servicios están incluidos sin coste adicional:

Tomar fotos/vídeos de su propiedad
Publicar su propiedad en nuestra página web y en portales inmobiliarios
Preparar un borrador del contrato de alquiler
Hacer un inventario y tomar fotos de los daños
Asistencia durante el alquiler (coordinación en caso de problemas, etc.)
Informe TM 30 del inquilino

Ejemplo de pago de la comisión, cuando el alquiler es de 100 000 THB al mes:

Contrato de 6 meses = 0,5 meses de comisión (50 000 THB)
Contrato de 1 año = 1 mes de comisión (100 000 THB)
Contrato de 2 años = 1,5 meses de comisión (150 000 THB)
Contrato de 3 años = 2 meses de alquiler en concepto de comisión (200 000 THB)

Cuando se trata de propietarios extranjeros, muchos optan por la comodidad de contratar un servicio de gestión inmobiliaria que se encargue del mantenimiento, la asistencia a los inquilinos y otras tareas, pero esto supone un coste adicional.

No existe una tarifa única para los honorarios de gestión inmobiliaria que cobran estas empresas, así que asegúrese de informarse bien antes de firmar cualquier contrato.

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¿Tengo que pagar una comisión a un agente por encontrarme una propiedad en Bangkok?

No, nuestro servicio es gratuito para inquilinos y compradores. Nuestra comisión la reciben los propietarios y vendedores.

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Si necesito rescindir mi contrato de alquiler antes de tiempo, ¿hay alguna forma de recuperar mi fianza?

Normalmente es difícil recuperar la fianza si se rescinde el contrato de alquiler antes de que finalice el plazo del mismo. Dependiendo de cada propietario, hay dos opciones posibles que se pueden incluir en el contrato de alquiler:

Nota: Cláusula diplomática/cláusula de rescisión: esta cláusula establece que el contrato de alquiler puede rescindirse anticipadamente con el reembolso íntegro del depósito, siempre que se notifique con la debida antelación y se garantice un periodo mínimo de alquiler (es decir, un contrato mínimo de un año).

Nota: Traspaso del contrato de alquiler: esta táctica consiste en encontrar un «inquilino sustituto» que pueda hacerse cargo de su contrato de alquiler. Aunque esto puede tener sentido desde el punto de vista práctico, la mayoría de los propietarios rechazan esta solución, ya que no se puede garantizar la calidad del próximo inquilino sustituto.

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¿Qué pasa si tengo que salir de Tailandia antes de que finalice el contrato de alquiler?

Por lo general, si tiene que salir de Tailandia antes de que finalice el plazo del contrato de alquiler, perderá su depósito de garantía.

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¿Cuál es la diferencia entre un apartamento y un condominio?

La diferencia entre un condominio y un apartamento es que las unidades de un condominio son de propiedad individual, y todo el edificio de apartamentos es propiedad de un solo propietario. Cada propietario de un condominio debe pagar una cuota mensual de administración basada en los metros cuadrados de su condominio para mantener el edificio y las zonas comunes.

Algunas personas prefieren elegir un apartamento en lugar de un condominio, porque los apartamentos son, en general, más espaciosos y se adaptan mejor a las familias que los condominios.

Cuando alquila un apartamento en Bangkok y tiene sus propios muebles, la mayoría de las veces el propietario del edificio puede sacar sus muebles o trasladarlos a otro apartamento, lo que normalmente no es posible cuando se alquila un condominio, ya que los propietarios no tienen espacio para almacenarlos.

Además, cuando se trabaja para una empresa multinacional o una embajada, la empresa suele pagar el alquiler y solicita un contrato de empresa al propietario, algo que la mayoría de los propietarios de condominios no aceptan.

Otra ventaja es que la mayoría de los propietarios de edificios de apartamentos aceptan mascotas, lo que no está permitido en la mayoría de los condominios.

La desventaja de los apartamentos es que los gastos de servicios públicos son más elevados que cuando se alquila un condominio. Cuando se alquila un condominio en Bangkok, los gastos de electricidad se pagan directamente a la MEA, pero en un edificio de apartamentos se pagan directamente al propietario del edificio a un precio más elevado.

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¿Cuánto puedo negociar el precio del alquiler mensual?

La mayoría de los propietarios están abiertos a negociar y pueden reducir el precio del alquiler. La reducción suele oscilar entre el 5 y el 15 % del precio del alquiler y depende de cada propietario.

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¿Quién es responsable de los gastos de mantenimiento?

Normalmente seguimos las prácticas habituales:

Nota: Cualquier problema que surja por causas «no directas» es responsabilidad del propietario. Ejemplo: el frigorífico o la lavadora dejan de funcionar a los dos meses del inicio del alquiler.

Nota: Cualquier daño o problema causado directamente por el inquilino es su responsabilidad. Ejemplo: Cambiar bombillas, arreglar un grifo que gotea, manchar la alfombra del salón, romper la puerta de un armario, romper el cabezal de la ducha, etc.

El inquilino suele ser responsable de las reparaciones menores, y en el contrato de alquiler se establece un importe máximo para dichas reparaciones. Si el precio de la reparación supera el importe máximo establecido en el contrato, el propietario podrá tener que pagar las reparaciones si los daños se deben al desgaste normal y no a la negligencia del inquilino. El inquilino puede ponerse en contacto con la oficina de administración del condominio, ya que suelen contar con personal de mantenimiento.
En caso de problemas graves que no sean culpa directa del inquilino, el propietario será responsable.

Algunos ejemplos son la rotura de una tubería interna, un frigorífico que deja de funcionar de repente, un calentador de agua que no funciona, etc.

Puede ponerse en contacto con el propietario o con nuestro agente inmobiliario para concertar una inspección con un técnico para resolver los problemas.

Por lo general, si el idioma es un problema a la hora de comunicarse con el propietario, los técnicos o la administración del edificio, nuestros agentes inmobiliarios están a su disposición para ayudarle a ponerse en contacto con las diferentes partes.
Basándonos en estas dos normas, le recomendamos que comunique cualquier problema en la propiedad tan pronto como se mude. De este modo, el propietario será consciente de los problemas de su propiedad y será menos probable que alegue que son responsabilidad del cliente.
En segundo lugar, cualquier problema o daño debe comunicarse inmediatamente al propietario o al agente, o bien solucionarse para evitar que el problema se agrave.

Nota: Los gastos comunes (CAM), el seguro del edificio y los gastos de la oficina jurídica corren a cargo del propietario.

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¿Qué gastos adicionales hay al alquilar un apartamento o un piso?

Al alquilar un apartamento o un piso en Bangkok, además del alquiler mensual, hay que tener en cuenta algunos gastos adicionales.

Los gastos adicionales se pueden dividir en dos grupos:

Gastos de suministros y mantenimiento

Los gastos de servicios públicos incluyen el coste de la electricidad, el agua, el gas, Internet, la televisión por cable y el teléfono.

¿Qué documentos se necesitan para alquilar un apartamento o un piso?

Por lo general, los propietarios solicitan una copia del pasaporte (primera página con foto y página del visado) (o del documento nacional de identidad tailandés). Además, algunos propietarios también pueden solicitar una copia del permiso de trabajo, si procede.

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¿Cuál es el periodo mínimo de alquiler en Bangkok?

En Bangkok, las propiedades en alquiler suelen requerir un periodo mínimo de 12 meses.

Sin embargo, es importante mencionar que, en determinadas situaciones, los propietarios pueden estar dispuestos a aceptar plazos de alquiler más cortos, como 6 meses, a su discreción. Por lo tanto, es aconsejable informarnos con antelación cuando inicie su búsqueda.

Los contratos de alquiler comercial requieren un periodo mínimo de 3 años.

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¿Con cuántas semanas o meses de antelación debo empezar a buscar?

Le recomendamos que empiece la búsqueda entre 1 y 2 meses antes de la fecha en la que tiene previsto firmar el contrato y mudarse. Dado que la mayoría de los apartamentos están listos para entrar a vivir, el proceso de búsqueda y alquiler puede durar tan solo 7 días. Cuando se mude de otro apartamento, deberá avisar con un mínimo de 1 a 2 meses de antelación.

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¿Cuándo tengo que pagar el alquiler?

Los alquileres en Bangkok se pagan normalmente por transferencia bancaria en la fecha de inicio del contrato de alquiler, normalmente el primer día de cada mes.

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¿Cuántos meses de fianza tengo que pagar?

En los contratos de alquiler residencial, se paga normalmente una fianza equivalente a 1-2 meses al firmar el contrato de alquiler, que se devuelve en un plazo de 30 días cuando el inquilino se muda, descontando los posibles gastos de reparación/daños y las facturas pendientes.

En el caso de los alquileres comerciales, se paga un depósito de garantía equivalente a entre 3 y 6 meses al alquilar un inmueble comercial.

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¿Qué es la tasa de reserva?

La tasa de reserva se paga normalmente antes de firmar el contrato, para reservar el inmueble. La tasa de reserva suele equivaler a 1 mes de alquiler, pero esta cantidad se puede negociar en cada caso.

En caso de que haya pagado una tasa de reserva y posteriormente decida no seguir adelante con la propiedad, el propietario se quedará con la tasa de reserva, ya que ha retirado la propiedad del mercado y ha perdido la oportunidad de alquilarla a otra persona.

Esperamos que estas preguntas y respuestas le hayan ayudado a comprender mejor el proceso de alquiler de un apartamento en Bangkok. Si tiene alguna pregunta adicional, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Nuestro equipo estará encantado de responder a todas sus preguntas y ayudarle a encontrar su nuevo hogar en Bangkok.

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Alquilar un apartamento en Bangkok: preguntas frecuentes para inquilinos