Se avete intenzione di affittare un appartamento a Bangkok, questa guida vi illustrerà le domande più frequenti poste dagli inquilini e fornirà risposte chiare per aiutarvi a sentirvi pienamente preparati. Dai termini del contratto di locazione e dai depositi alle politiche sugli animali domestici e ai costi delle utenze, tratteremo i punti chiave che ogni inquilino dovrebbe conoscere prima di firmare un contratto.

Consulta anche la nostra sezione FAQ: https://amazingproperties.org/faqs/faqs-for-renter

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Cos'è Amazing Properties Real Estate Agency?

Amazing Properties Real Estate Agency è un'agenzia immobiliare registrata a Bangkok dal 2009. Disponiamo di un'ampia selezione di condomini, appartamenti, case e spazi commerciali in affitto/vendita nelle zone di Sukhumvit e Sathorn.

Se state cercando di affittare/acquistare/vendere un immobile a Bangkok, non esitate a visitare il nostro sito web con una vasta selezione di immobili e a contattarci tramite:

Telefono: 02-0614767 / 096-9963696
Line id: amazingproperties
Email: info@amazingproperties.org
Sito web: www.amazingproperties.org

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Chi deve effettuare la notifica TM30?

Il proprietario/locatore di un immobile, hotel o appartamento servito deve assicurarsi di segnalare tutti gli ospiti stranieri che soggiornano presso la struttura.

Nota: la mancata segnalazione entro i termini previsti può comportare una sanzione da 800 THB a 1.600 THB per persona, anche se il locatore effettua la segnalazione con diversi mesi di ritardo. Si tratta solitamente della sanzione massima prevista per tale infrazione.

Nota: se sei un visitatore o un affittuario, non sottovalutare l'importanza del TM30; molti espatriati hanno segnalato che questo documento è necessario per il rinnovo del visto e per la segnalazione agli uffici dell'immigrazione ogni 90 giorni. Pertanto, trascurarlo potrebbe essere dannoso in futuro!

Nota: alcuni stranieri hanno segnalato problemi nel tentativo di utilizzare la propria assicurazione in ospedale dopo le cure, non essendo in possesso della ricevuta TM30. Per garantire un'esperienza senza intoppi ed evitare potenziali complicazioni, si consiglia vivamente di ottenere la ricevuta TM30 prima di ricorrere alle cure mediche.

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Qual è lo scopo della notifica TM30?

Il modulo TM30 e la notifica sono uno strumento utilizzato dal governo per tenere traccia del luogo in cui soggiornano i visitatori stranieri durante la loro permanenza in Thailandia.

Nota: sia gli ospiti/proprietari thailandesi che quelli stranieri sono tenuti a informare il governo il prima possibile, idealmente entro 24 ore, della presenza di uno straniero presso la loro struttura ricettiva.

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Che cos'è una clausola diplomatica/clausola di rescissione nel contratto di locazione?

Una clausola diplomatica o clausola di rescissione è una disposizione del contratto di locazione che consente la risoluzione anticipata del contratto con il rimborso della caparra a determinate condizioni.

Spesso richiede un preavviso adeguato e può essere applicabile ai contratti di locazione a lungo termine, normalmente dopo il primo anno. La clausola diplomatica è generalmente accettata nei condomini, ma è più complicata nel caso di singoli proprietari di appartamenti.

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Che cos'è il modulo TM 30?

Il TM 30, noto anche come “Notifica del padrone di casa, proprietario o possessore dell'abitazione in cui ha soggiornato lo straniero”, è un documento obbligatorio per i viaggiatori internazionali.

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La maggior parte degli immobili in affitto sono arredati o non arredati?

Quasi tutti gli appartamenti e i condomini in affitto a Bangkok sono completamente arredati ed è difficile rimuovere i mobili.
Se disponete di mobili propri, affittare un appartamento è più semplice, poiché è possibile rimuovere i mobili e riporli in un deposito. La maggior parte dei proprietari di condomini non può rimuovere i mobili poiché non dispone di uno spazio dove riporli. Le richieste di rimozione o aggiunta di mobili vengono valutate caso per caso.

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I proprietari di solito accettano animali domestici?

La maggior parte degli edifici non accetta animali domestici; tuttavia, abbiamo una vasta selezione di edifici che accettano animali domestici a Bangkok.

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L'immobile viene pulito prima del mio arrivo?

Sì, l'immobile viene pulito prima del vostro arrivo e di solito viene pulito anche l'impianto di climatizzazione.

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Cosa succede se l'inquilino non paga l'affitto in tempo?

È sempre importante specificare la penale per il ritardo nel pagamento nel contratto di locazione. La maggior parte dei proprietari include una penale di 500-1000 THB al giorno per il ritardo nel pagamento.

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Come posso configurare il Wi-Fi e la TV via cavo?

Recati presso un negozio di un fornitore di servizi Internet con la copia originale del contratto di locazione firmato e il tuo passaporto originale. Ti verrà chiesto di selezionare un pacchetto e verrà quindi inviato un tecnico al condominio per configurare il Wi-Fi e la TV via cavo. Normalmente sono necessari 3 giorni lavorativi prima dell'installazione, che comporta un costo aggiuntivo.

Alcuni fornitori di servizi Internet popolari:

I condomini sono dotati di Wi-Fi e TV via cavo?

Il Wi-Fi e la TV via cavo non sono solitamente installati nei condomini e sarà responsabilità dell'inquilino configurare ed eventualmente disdire i servizi Wi-Fi e TV via cavo al termine del contratto di locazione.

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Come posso rinnovare il mio contratto di locazione?

Contatta il nostro agente immobiliare 1-2 mesi prima della scadenza del contratto di locazione. Cercheremo di rinegoziare il contratto di locazione a condizioni simili. Verranno preparati e firmati nuovi documenti con le date prorogate.

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Come vengono calcolate/valutate le detrazioni?

Purtroppo non esiste un calcolo standard dell'importo dei danni, poiché questi costi vengono normalmente calcolati dai tecnici in base al lavoro richiesto, ai materiali, ecc.

I nostri agenti di solito scattano delle foto dei danni al momento del trasloco, per evitare problemi al momento della riconsegna dell'appartamento e garantire una rapida restituzione della cauzione.

Se ci sono danni nell'appartamento, vengono chiamati dei tecnici/artigiani per valutare il problema; di solito vengono richieste le ricevute dei lavori effettuati e vengono effettuate le detrazioni di conseguenza.

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Quando mi verrà rimborsato il deposito?

Dipende dai termini stabiliti nel contratto di locazione. Il nostro contratto di locazione prevede che il deposito cauzionale venga rimborsato entro 30 giorni dal trasloco, a condizione che l'appartamento sia in buone condizioni.

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Come funziona la procedura di check-out/trasloco?

1-2 mesi prima della scadenza del contratto di locazione, comunica al nostro agente immobiliare/proprietario che non intendi rinnovare il contratto e che ti trasferirai.

Al momento del trasloco, assicurati di rimuovere tutti i tuoi effetti personali dall'immobile (compresi piccoli oggetti come alimenti nel frigorifero e scatole) e di lasciare l'appartamento pulito e in ordine.

All'inizio del contratto di locazione, il nostro agente ha redatto una documentazione completa con l'inventario fotografico dell'unità. Durante il controllo di fine locazione, le condizioni dell'appartamento saranno verificate sulla base delle fotografie. Eventuali danni non dovuti alla normale usura saranno documentati.

Il locatario dovrà quindi firmare il documento per prendere atto dei danni riscontrati durante il controllo di fine locazione. Il locatario e il locatore discuteranno quindi come effettuare le riparazioni.

Nella maggior parte dei casi, sarà il locatore a provvedere alle riparazioni, poiché il locatario non ha più accesso all'appartamento, e il locatore mostrerà le fatture al locatario, dedurrà i costi dal deposito cauzionale e restituirà il saldo.

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Quanta commissione devo pagare all'agente?

Per quanto riguarda la commissione di locazione, la regola generale è che l'agente riceverà:

1 mese di commissione (pari a 1 mese di affitto) per un contratto di locazione di 1 anno
1,5 mesi di commissione per un contratto di locazione di 2 anni

Per un prolungamento del contratto di affitto di 1 anno, la commissione è solitamente pari a 0,5 mesi, ma questo varia a seconda dei casi. Se la durata del contratto di affitto è inferiore a 12 mesi, la commissione sarà pagata in proporzione.

È importante ricordare che la commissione di affitto è una tariffa per la nostra assistenza nella ricerca di un inquilino e che tutti i seguenti servizi sono inclusi senza costi aggiuntivi:

Scattare foto/girare video della vostra proprietà
Pubblicare la vostra proprietà sul nostro sito web e sui nostri portali
Preparare una bozza di contratto di locazione
Redigere un inventario e scattare foto dei danni
Assistenza durante la locazione (coordinamento in caso di problemi, ecc.)
Rapporto TM 30 dell'inquilino

Esempio di pagamento della commissione, quando l'affitto è di 100.000 THB al mese:

Contratto di 6 mesi = 0,5 mesi di affitto (50.000 THB)
Contratto di 1 anno = 1 mese di affitto (100.000 THB)
Contratto di 2 anni = 1,5 mesi di affitto (150.000 THB)
Contratto di 3 anni = 2 mesi di affitto (200.000 THB)

Quando si tratta di proprietari all'estero, molti optano per la comodità di assumere un servizio di gestione immobiliare che si occupi della manutenzione, dell'assistenza agli inquilini e di altre attività, ma questo comporta dei costi aggiuntivi.

Non esiste una tariffa unica per le commissioni di gestione immobiliare applicate da queste società, quindi assicuratevi di fare le vostre ricerche prima di firmare qualsiasi contratto!

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Devo pagare una commissione all'agente che mi trova un immobile a Bangkok?

No, il nostro servizio è gratuito per affittuari e acquirenti. La nostra commissione è a carico dei proprietari e dei venditori.

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Se devo rescindere il contratto di locazione prima della scadenza, posso recuperare la caparra?

Normalmente è difficile recuperare la caparra se si rescinde il contratto di locazione prima della scadenza. A seconda del singolo proprietario, ci sono 2 opzioni possibili da inserire nel contratto di locazione:

Nota: Clausola diplomatica/Clausola di rescissione - Questa clausola stabilisce che un contratto di locazione può essere risolto anticipatamente con il rimborso integrale della caparra, a condizione che venga dato un preavviso adeguato e che sia garantito un periodo minimo di locazione (ad esempio, un contratto minimo di 1 anno).

Nota: subentro nel contratto di locazione - Questa strategia consiste nel trovare un “inquilino sostitutivo” che possa subentrare nel contratto di locazione. Sebbene questa soluzione possa avere senso dal punto di vista pratico, la maggior parte dei proprietari la rifiuta in quanto non è possibile garantire la qualità del nuovo inquilino.

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Cosa succede se devo lasciare la Thailandia prima della scadenza del contratto di locazione?

In genere, se devi lasciare la Thailandia prima della scadenza del contratto di locazione, perderai il tuo deposito cauzionale.

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Qual è la differenza tra un appartamento e un condominio?

La differenza tra un condominio e un appartamento è che le unità condominiali sono di proprietà individuale, mentre l'intero edificio è di proprietà di un unico proprietario. Ogni proprietario di un condominio deve pagare una quota mensile di gestione basata sulla metratura del proprio appartamento per la manutenzione dell'edificio e delle aree comuni.

Alcune persone preferiscono scegliere un appartamento piuttosto che un condominio, perché gli appartamenti sono in genere più spaziosi e più adatti alle famiglie rispetto ai condomini.

Quando si affitta un appartamento a Bangkok e si dispone di mobili propri, nella maggior parte dei casi il proprietario dell'edificio può ritirare i propri mobili o trasferirli in un altro appartamento, cosa che normalmente non è possibile quando si affitta un condominio, poiché i proprietari non hanno spazio per immagazzinarli.

Inoltre, se si lavora per una multinazionale o un'ambasciata, nella maggior parte dei casi è l'azienda a pagare l'affitto e a richiedere un contratto aziendale al proprietario, cosa che la maggior parte dei proprietari di condomini non accetta.

Un altro vantaggio è che la maggior parte dei proprietari di appartamenti accetta animali domestici, cosa che non è consentita nella maggior parte dei condomini.

Lo svantaggio degli appartamenti è che le spese condominiali sono più alte rispetto a quelle di un condominio. Quando si affitta un appartamento a Bangkok, le spese per l'elettricità vengono pagate direttamente al MEA, mentre in un condominio vengono pagate direttamente al proprietario dell'immobile a un prezzo maggiorato.

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Quanto posso negoziare il prezzo dell'affitto mensile?

La maggior parte dei proprietari è disposta a negoziare e può ridurre il prezzo dell'affitto. La riduzione è normalmente compresa tra il 5 e il 15% del canone di locazione e dipende da ciascun proprietario.

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Chi è responsabile della manutenzione?

Di norma seguiamo le prassi comuni:

Nota: qualsiasi problema derivante da cause “non dirette” è di responsabilità del proprietario. Esempio: il frigorifero/la lavatrice smette di funzionare dopo 2 mesi dall'inizio della locazione.

Nota: eventuali danni o problemi causati direttamente dal locatario sono a suo carico. Esempio: sostituzione di lampadine, riparazione di un rubinetto che gocciola, macchie sul tappeto del soggiorno, rottura di un'anta dell'armadio, crepa nel soffione della doccia, ecc.

Il locatario è solitamente responsabile delle piccole riparazioni e l'importo massimo per tali riparazioni è indicato nel contratto di locazione. Se il prezzo della riparazione supera l'importo massimo previsto dal contratto, il locatore potrebbe dover pagare le riparazioni se il danno è dovuto all'usura e non a negligenza da parte del locatario. Il locatario può contattare l'ufficio di gestione del condominio, che di solito dispone di tuttofare in loco.

Per problemi gravi che non sono direttamente imputabili al locatario, la responsabilità ricade sul proprietario.
Esempi includono la rottura di una tubatura interna, il malfunzionamento improvviso del frigorifero, il malfunzionamento dello scaldabagno, ecc.

È possibile contattare il proprietario o il nostro agente immobiliare per organizzare un sopralluogo con un tecnico per risolvere i problemi.

Di solito, se la lingua è un problema nella comunicazione con il proprietario, i tecnici o l'amministrazione del condominio, i nostri agenti immobiliari sono a disposizione per fornire assistenza fungendo da intermediari tra le diverse parti!

Sulla base di queste due regole, si consiglia di segnalare qualsiasi problema nell'immobile non appena si entra in possesso dello stesso. In questo modo, il proprietario viene informato dei problemi presenti nel suo immobile ed è improbabile che ritenga che la responsabilità sia del cliente.

In secondo luogo, qualsiasi problema/danno deve essere immediatamente segnalato al proprietario/agente o risolto per evitare che il problema si aggravi.

Nota: le spese condominiali (CAM Fees), l'assicurazione dell'edificio e le spese legali sono a carico del proprietario.

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Quali sono i costi aggiuntivi quando si affitta un appartamento/condominio?
Quando si affitta un appartamento/condominio a Bangkok, oltre all'affitto mensile, è necessario considerare alcuni costi aggiuntivi mensili.

I costi aggiuntivi possono essere suddivisi in 2 gruppi:

Costi delle utenze e costi di manutenzione

I costi delle utenze includono il costo dell'elettricità, dell'acqua, del gas, di Internet, della TV via cavo e del telefono.

Quali documenti sono necessari per affittare un appartamento/condominio?

In genere, i proprietari richiedono una copia del passaporto (prima pagina con foto e pagina del visto) (o carta d'identità thailandese). Inoltre, alcuni proprietari potrebbero richiedere una copia del permesso di lavoro, se applicabile.

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Qual è il periodo minimo di affitto a Bangkok?

A Bangkok, gli immobili in affitto richiedono solitamente un periodo minimo di locazione di 12 mesi.

Tuttavia, è importante sottolineare che in determinate situazioni i proprietari possono essere disponibili a concedere contratti di affitto più brevi, ad esempio di 6 mesi, a loro discrezione. Pertanto, è consigliabile informarci in anticipo quando si avvia la ricerca.

I contratti di locazione commerciale richiedono un periodo minimo di locazione di 3 anni.

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Con quante settimane/mesi di anticipo devo iniziare la ricerca?

Ti consigliamo di iniziare la ricerca 1-2 mesi prima della data prevista per la firma del contratto e il trasloco. Poiché la maggior parte degli appartamenti è pronta per essere abitata, la ricerca e il processo di affitto possono richiedere solo 7 giorni. Quando lasci un altro appartamento, dovrai dare un preavviso di almeno 1-2 mesi.

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Quando devo pagare l'affitto?

A Bangkok, il canone di locazione viene solitamente pagato tramite bonifico bancario alla data di inizio del contratto di locazione, di solito il primo giorno di ogni mese.

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Quanti mesi di deposito cauzionale devo pagare?

Per i contratti di locazione residenziale, un deposito cauzionale pari a 1-2 mesi viene normalmente versato alla firma del contratto di locazione e restituito entro 30 giorni dal trasloco dell'inquilino, al netto di eventuali riparazioni/danni e spese in sospeso.

Per i contratti di locazione commerciale, al momento della locazione di un immobile commerciale viene versato un deposito cauzionale pari a 3-6 mesi.

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Che cos'è la commissione di prenotazione?

La commissione di prenotazione viene normalmente versata prima della firma del contratto, per prenotare l'immobile. La commissione di prenotazione è solitamente pari a 1 mese di affitto, ma tale importo può essere negoziato caso per caso.

Nel caso in cui abbiate pagato una quota di prenotazione e successivamente abbiate deciso di non procedere con la locazione dell'immobile, il locatore tratterrà la quota di prenotazione, poiché ha ritirato l'immobile dal mercato e ha perso l'opportunità di affittarlo a un altro soggetto.

Ci auguriamo che queste domande e risposte vi abbiano aiutato a comprendere meglio come affittare un appartamento a Bangkok. Se avete ulteriori domande, non esitate a contattarci. Il nostro team sarà lieto di rispondere a tutte le vostre richieste e di aiutarvi a trovare la vostra nuova casa a Bangkok.

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Affittare un appartamento a Bangkok: domande frequenti per gli inquilini