Acquistare un appartamento a Bangkok, in Thailandia, può essere un'opportunità interessante per gli acquirenti stranieri che cercano una seconda casa, un investimento immobiliare o un luogo dove godersi la vita cittadina nella capitale più vivace del Sud-Est asiatico. Tuttavia, orientarsi tra le leggi immobiliari, le procedure bancarie e le normative sulla proprietà della Thailandia può essere complesso se non si ha familiarità con il processo.

Questa esaustiva FAQ per acquirenti stranieri spiega tutto ciò che è necessario sapere prima di acquistare un appartamento a Bangkok, dalle norme sulla proprietà e i moduli FET alle tasse, alle spese e alle procedure di trasferimento presso il Dipartimento del Catasto.

Che vi stiate interrogando sulla proprietà assoluta rispetto alla proprietà in locazione, su come trasferire correttamente i fondi o su quali documenti sono richiesti, questa guida fornisce risposte chiare e aggiornate per aiutarvi a rendere l'acquisto del vostro appartamento in Thailandia semplice e sicuro.

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È necessaria una licenza per vendere immobili in Thailandia?

A Bangkok, non è necessario ottenere una licenza per diventare agente immobiliare. Tuttavia, gli stranieri devono essere in possesso di un visto valido e ottenere un permesso di lavoro per gestire un'agenzia immobiliare a Bangkok.
Di conseguenza, la qualità degli agenti immobiliari in Thailandia varia notevolmente.

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Commissione di vendita in Thailandia

In Thailandia, la commissione è a carico del proprietario dell'immobile ed è già inclusa nel prezzo di vendita pubblicizzato. Per quanto riguarda le commissioni di vendita a Bangkok, lo standard del settore è il 3% del prezzo di vendita concordato.

Esempio:
Prezzo di vendita concordato = 10.000.000 THB
3% di 10.000.000 = 300.000 THB Commissione da pagare all'agente al completamento della transazione.

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Modulo per le transazioni in valuta estera FAQ

Che cos'è il FET in Thailandia?

Il documento Foreign Exchange Transaction (FET) è un documento obbligatorio per chi desidera trasferire denaro dall'estero per acquistare un immobile in Thailandia. Questo documento soddisfa i requisiti della politica valutaria della Banca di Thailandia e deve essere ottenuto prima di poter effettuare qualsiasi transazione immobiliare.

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Un acquirente internazionale può trasferire fondi a terzi, quali avvocati, agenti immobiliari o conoscenti, e ricevere comunque il modulo FET necessario?

Se i tre requisiti indicati sono soddisfatti, il rappresentante dell'acquirente straniero può ottenere facilmente il modulo FET.

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Il modulo FET è obbligatorio per l'acquisto di un immobile fuori piano o di nuova costruzione?

Assolutamente sì, il modulo FET è ancora obbligatorio. Pertanto, gli acquirenti stranieri devono seguire attentamente le istruzioni di trasferimento quando inviano denaro sul conto del promotore immobiliare.

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Come ottenere un modulo FET (Foreign Exchange Transaction Form)?

Per ottenere un modulo FET che soddisfi tutte le normative della Banca di Thailandia e i requisiti dell'Ufficio del Catasto, gli acquirenti stranieri devono seguire una procedura specifica:

1. L'importo dell'acquisto dell'appartamento deve essere trasferito in valuta estera. Inoltre, è essenziale notare che questi fondi devono essere convertiti dalla banca thailandese acquirente stessa.

2. Quando si trasferiscono fondi all'estero, assicurarsi che il proprio nome compaia come mittente o destinatario (o almeno menzionato per quale scopo) sui rispettivi documenti.

3. Indicare chiaramente lo scopo della transazione quando si compilano i moduli di trasferimento con l'istituto finanziario scelto.
Si consideri questo esempio per comprendere lo scopo di una nota di trasferimento:

“Trasferimento di denaro per l'acquisto di [numero dell'unità], al [piano], nel condominio [nome completo del condominio] per conto di [sig. / sig.ra nome completo riportato sul passaporto]”.

Se un acquirente internazionale e/o il suo rappresentante legale soddisfano le tre condizioni sopra menzionate, possono recarsi presso una filiale di una banca thailandese per richiedere un modulo FET.

In genere, se l'importo del bonifico è inferiore a 50.000 USD, le banche locali forniranno una nota di credito o una lettera di garanzia bancaria accettata dall'Ufficio del Catasto. Tenete presente che al momento della ricezione di uno di questi documenti, la vostra banca deve specificare l'importo in valuta estera ottenuto dopo la conversione e lo scopo per cui è stato utilizzato.

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Come posso dimostrare che il denaro proviene dall'estero?

Gli stranieri devono presentare una dichiarazione sulla provenienza dei fondi e la relativa documentazione all'ufficio del catasto al momento della registrazione della proprietà. Quando si trasferisce denaro o si introduce in Thailandia valuta estera per un valore pari a 50.000 USD (o equivalente in altre valute), la banca emette un modulo di transazione in valuta estera (FET FORM).

*Se si introduce denaro contante in Thailandia, è necessario dichiararlo al funzionario doganale e presentare una ricevuta della dogana alla banca per l'emissione di una lettera di conferma.

Si prega di tenere presente che quando si trasferiscono fondi da una valuta estera alla Thailandia, il nome del beneficiario nel modulo di transazione in valuta estera DEVE essere lo stesso del nome dell'acquirente, specificato nel contratto di compravendita.

*L'importo totale dei fondi trasferiti non deve essere inferiore al prezzo netto (in baht thailandesi) dell'unità condominiale specificato nel contratto di compravendita, pertanto è consigliabile trasferire un importo leggermente superiore a quello
concordato.

* Si prega di specificare chiaramente lo scopo della transazione come “acquisto di un condominio in Thailandia”.

Le ultime informazioni necessarie per trasferire il pagamento in Thailandia sono:

Nome della banca
Nome del conto bancario
Numero del conto bancario
Filiale e indirizzo della banca
Codice SWIFT
Scopo del trasferimento di fondi (acquisto di un condominio in Thailandia)

Documenti per la transazione presso l'Ufficio del Catasto

*L'acquirente deve fornire una copia del proprio passaporto (compresa la pagina con il timbro del visto)

* Copie del certificato di matrimonio dell'acquirente e del passaporto del coniuge. (I certificati di matrimonio in lingua inglese non devono essere tradotti, mentre quelli in altre lingue devono essere tradotti e la traduzione deve essere autenticata)
Se il venditore non ha un avvocato, il broker/agente dell'acquirente deve ricordare al venditore di ottenere la lettera della persona giuridica che attesta la quota di proprietà straniera (Foreign Quota) e che le spese condominiali per le unità sono state pagate per intero (No Due Certificate). Senza questo documento, la transazione non potrà procedere. Se il venditore è in ritardo con il pagamento delle spese condominiali, deve saldare il debito prima che la vendita possa procedere. Il venditore deve richiedere alla propria banca di emettere i moduli di cambio valuta estera che serviranno a dimostrare che il prezzo di vendita è stato pagato in valuta estera trasferita in Thailandia. Se l'unità è ipotecata, il venditore deve contattare la banca che detiene l'ipoteca e richiedere alla banca di calcolare l'importo finale dovuto per estinguere l'ipoteca e inviarlo a un funzionario dell'ufficio del catasto alla data della transazione per estinguere l'ipoteca prima del trasferimento.

Preparare il pagamento presso l'ufficio del catasto

* L'acquirente e/o il venditore calcoleranno in anticipo l'importo delle tasse da pagare presso l'ufficio del catasto alla data del trasferimento della proprietà.

* L'acquirente preparerà un assegno circolare equivalente all'importo del prezzo di acquisto netto. (Tasse e spese non incluse) (Se l'unità è ipotecata ed è necessario pagare la banca, l'acquirente dovrà preparare un assegno circolare equivalente all'importo del
debito da saldare alla banca).

* Una volta ricevuto l'assegno circolare, l'acquirente invierà copia dell'assegno al venditore e/o alla sua banca per consentire loro di verificare con la banca emittente che l'assegno sia effettivamente autentico.

Trasferimento presso l'ufficio del catasto

* L'acquirente, il venditore e la banca (se l'unità è ipotecata) o i loro rappresentanti autorizzati devono presentarsi all'Ufficio del Catasto alla data concordata per il trasferimento. Se una delle parti è assente o non è rappresentata, la transazione non può avere luogo.

* Il rappresentante dell'acquirente mostrerà l'assegno circolare originale al venditore e/o al rappresentante della banca (per liberare l'ipoteca sull'unità).

* Il venditore e l'acquirente (o i loro rappresentanti) firmeranno il modulo di compravendita preparato dall'ufficio del catasto e i documenti necessari per il trasferimento dell'unità (duplicato originale dell'atto di proprietà).

* Il funzionario del catasto modificherà l'originale del duplicato dell'atto di proprietà e lo consegnerà all'acquirente (o al suo rappresentante) indicando il nome dell'acquirente come nuovo proprietario dell'unità. Entrambe le parti (vedi contratto) pagheranno al funzionario del catasto le tasse e le spese dovute per la transazione.

Nota: il venditore deve preparare i documenti per il trasferimento dei contatori dell'elettricità e dell'acqua all'acquirente.

L'acquirente dovrà rimborsare al venditore la caparra versata.

Spiegazione più semplice:

Il documento FET è essenziale per dimostrare che la valuta estera è stata effettivamente trasferita in Thailandia e poi cambiata in baht thailandesi tramite una banca locale. Senza un modulo FET valido, la vendita di un bene non può essere finalizzata presso nessun Ufficio del Catasto. Inoltre, quando arriva il momento di rimettere i proventi della proprietà nel paese di origine, molte banche nazionali richiedono anche questo modulo.

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Come funziona il processo di acquisto?

Quando trovi l'appartamento che desideri acquistare, verrà stipulato un contratto di prenotazione tra l'acquirente e il venditore per garantire la prenotazione dell'appartamento. L'acquirente fornirà una copia del proprio passaporto nazionale e verserà un acconto, che nella maggior parte dei casi corrisponde al 10% del prezzo di vendita.

L'acquirente deve aprire un conto bancario locale in Thailandia. Nel caso in cui l'acquirente decida in seguito di non acquistare l'appartamento, la caparra sarà trattenuta.

Per gli acquirenti stranieri che hanno già acquistato immobili in passato, è importante che il nome dell'acquirente in thailandese sia esattamente lo stesso utilizzato per gli acquisti precedenti.

Il venditore mostrerà all'acquirente il titolo di proprietà per dimostrare di essere il legittimo proprietario dell'unità condominiale,
insieme a una copia della propria carta d'identità.

Contratto di compravendita

Il secondo passo è la stipula di un contratto di compravendita. In esso sono indicati il prezzo di vendita, l'importo della caparra versata (tra il 5 e il 20%) e i costi di trasferimento, comprese le tasse, tra l'acquirente e il venditore.

* Di solito le spese di trasferimento e l'imposta di registro sono ripartite (50/50) tra il venditore e l'acquirente, ma a seconda dell'esito delle trattative il venditore o l'acquirente possono essere tenuti a sostenere il 100% di tutti i costi e le tasse.

Trasferimento dei fondi

Per acquistare l'appartamento, l'acquirente straniero dovrà dimostrare che l'importo totale dell'acquisto, dichiarato all'ufficio del catasto, è stato trasferito dall'estero sul proprio conto bancario locale in Thailandia. La banca locale deve provvedere al rilascio di un certificato bancario (modulo FET) che attesti il trasferimento di denaro dall'estero e lo scopo per cui tale denaro è utilizzato per l'acquisto di un appartamento.

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Quali sono le tasse e le spese a carico dell'acquirente e del venditore in caso di vendita di un immobile?

Responsabilità dell'acquirente

Spese di trasferimento: 1% del valore di stima dell'ufficio catastale.
Imposta di registro: 0,5% (del valore registrato. Pagabile solo se esente dall'imposta sulle attività produttive), solitamente divisa al 50% con il venditore.

Responsabilità del venditore

Spese di trasferimento: 1% (del valore di stima dell'ufficio catastale)
Ritenuta d'acconto: 1% (se il venditore è una società, l'imposta è fissata all'1% del valore di stima dell'immobile)
Imposta di registro: 0,5% (del valore registrato). Pagabile solo se esente dall'imposta sulle attività produttive. Solitamente suddivisa al 50% con l'acquirente
Imposta personale: 2,5%-5% (se il venditore è una persona fisica, l'imposta è calcolata in base a un'aliquota progressiva basata sul valore stimato dal governo, con una detrazione in base agli anni di proprietà)
Imposta commerciale specifica: 3,3% (del valore di stima)

***Ogni caso è diverso e dipende dalla negoziazione tra l'acquirente e il venditore***

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Che cos'è un fondo di ammortamento?

Il fondo di ammortamento è pagabile solo sui nuovi immobili e non è richiesto per i progetti già completati. Il fondo di ammortamento è un fondo riservato a coprire i costi di problemi strutturali, riparazioni, strutture e sostituzione di attrezzature.

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A cosa serve la quota CAM?

La quota CAM (Common Area Maintenance Fee) è una quota di manutenzione delle aree comuni e serve a coprire i costi generali di manutenzione e riparazione delle aree comuni e delle strutture:
palestra, piscina, giardino, ascensori, tinteggiatura dell'edificio, pulizia delle finestre, stipendi del personale di sicurezza, ecc. Le spese CAM vengono solitamente pagate con un anno di anticipo.

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Cosa controllare prima di acquistare un nuovo appartamento a Bangkok?

Quando si valuta l'acquisto di un appartamento in Thailandia, è fondamentale che gli acquirenti si assicurino che il venditore disponga di tutta la documentazione pertinente per lo sviluppo immobiliare. È fondamentale ottenere questi documenti prima di stipulare un contratto:

La VIA
Il permesso di costruzione
Il titolo di proprietà del terreno
I documenti della società promotrice
Copia del documento d'identità del/i direttore/i

L'EIA (Environmental and Industrial Act) certifica il progetto di costruzione di un condominio e i disegni allegati. Il permesso di costruzione è necessario per avviare qualsiasi progetto edilizio. Il titolo di proprietà del terreno garantisce la titolarità di un appezzamento di terreno. I documenti della società promotrice e la copia del documento d'identità del direttore confermano la validità del promotore e dell'unità condominiale.

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Gli stranieri possono ottenere mutui immobiliari dalle banche in Thailandia?

In teoria, le banche in Thailandia possono prendere in considerazione la concessione di mutui immobiliari a stranieri che vivono in Thailandia da molti anni. Le banche in Thailandia sono diventate più severe nel concedere prestiti agli stranieri e oggi è più difficile per uno straniero ottenere un finanziamento da una banca locale in Thailandia.

In base alla nostra esperienza, la UOB Bank è una delle banche che può concedere prestiti agli stranieri.

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Gli stranieri possono acquistare case/villette a schiera a Bangkok?

Gli stranieri non possono possedere terreni o proprietà immobiliari, come case e villette a schiera, a proprio nome. Alcuni stranieri utilizzano il nome di un coniuge thailandese o di una società thailandese di cui sono azionisti per acquistare proprietà immobiliari (acquisto di terreni a nome di una società thailandese). Gli stranieri devono essere pienamente consapevoli dei rischi e delle conseguenze di tali approcci.

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Devo rivolgermi a un avvocato per acquistare un appartamento a Bangkok?

No, non è necessario. Provvederemo noi a preparare tutti i documenti e a effettuare tutti i controlli gratuitamente. Naturalmente, se lo desideri, puoi rivolgerti a un avvocato a tue spese.

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Devo essere residente per acquistare un appartamento a Bangkok?

No. Anche un turista può acquistare un appartamento a Bangkok. D'altra parte, possedere un appartamento non dà automaticamente diritto a un visto a lungo termine.

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Gli stranieri possono acquistare un appartamento a Bangkok?

Sì, uno straniero può possedere il 100% di un appartamento a condizione che la proprietà straniera totale dell'edificio non superi il 49%. (Rapporto 49% stranieri / 51% thailandesi).

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I condomini in vendita a Bangkok sono in proprietà assoluta o in locazione?

La maggior parte dei condomini in vendita a Bangkok sono in proprietà assoluta. Esiste un numero limitato di condomini in locazione (principalmente nella zona di Langsuan-Ratchadamri). Il contratto di locazione è solitamente di 30 anni con possibilità di proroga.

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Quali sono i tipi di proprietà esistenti?

La proprietà libera offre la proprietà assoluta (100%) dell'immobile ed è la forma di proprietà migliore per gli stranieri. Gli stranieri possono possedere al massimo il 49% della superficie totale di un condominio, mentre il restante 51% deve essere di proprietà di cittadini thailandesi, pertanto è molto importante verificare la quota straniera in un edificio prima dell'acquisto.

La proprietà in locazione è un'altra opzione per i stranieri che desiderano possedere un immobile per un massimo di 30 anni. I stranieri possono registrare i diritti di locazione (locazione di condominio o terreno di proprietà) presso l'ufficio catastale del distretto. Dopo 30 anni, il contratto di locazione può essere (molto probabilmente) rinnovato.

Maggiori informazioni sono disponibili nel nostro articolo “Acquistare un appartamento in condominio o in locazione a Bangkok”.

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Ci auguriamo che questa guida vi abbia aiutato a comprendere meglio come funziona il processo di acquisto di un appartamento a Bangkok, in Thailandia. Acquistare un immobile come acquirente straniero può sembrare complicato all'inizio, ma con la giusta guida è un processo semplice e sicuro.

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Acquistare un appartamento a Bangkok, Thailandia: domande frequenti per gli acquirenti stranieri