L'achat d'un appartement à Bangkok, en Thaïlande, peut être une opportunité intéressante pour les acheteurs étrangers à la recherche d'une résidence secondaire, d'un bien immobilier à des fins d'investissement ou d'un endroit où profiter de la vie urbaine dans la capitale la plus dynamique d'Asie du Sud-Est. Cependant, il peut être difficile de s'y retrouver dans les lois immobilières, les procédures bancaires et les réglementations en matière de propriété en Thaïlande si vous n'êtes pas familier avec le processus.

Cette FAQ complète destinée aux acheteurs étrangers explique tout ce que vous devez savoir avant d'acheter un appartement à Bangkok, des règles de propriété et des formulaires FET aux taxes, frais et procédures de transfert au ministère du Territoire.

Que vous vous interrogiez sur la propriété en pleine propriété ou en bail emphytéotique, sur la manière de transférer correctement des fonds ou sur les documents requis, ce guide fournit des réponses claires et actualisées pour vous aider à acheter votre appartement en Thaïlande en toute sécurité et sans encombre.

Faut-il une licence pour vendre un bien immobilier en Thaïlande?

À Bangkok, il n'est pas nécessaire d'obtenir une licence pour devenir agent immobilier. Cependant, les étrangers doivent être en possession d'un visa valide et obtenir un permis de travail pour exercer cette activité à Bangkok. Par conséquent, la qualité des agents immobiliers en Thaïlande varie considérablement.

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Commission de vente en Thaïlande

En Thaïlande, la commission est payée par le propriétaire du bien immobilier et est déjà incluse dans le prix de vente annoncé. À Bangkok, la commission de vente standard est de 3 % du prix de vente convenu.

Exemple :
Prix de vente convenu = 10 000 000 THB
3 % de 10 000 000 = 300 000 THB Commission payable à l'agent immobilier une fois la transaction conclue.

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Formulaire de transaction en devises étrangères FAQ

Qu'est-ce que le FET en Thaïlande ?

Le document de transaction en devises étrangères (FET) est un document obligatoire pour toute personne souhaitant transférer de l'argent depuis l'étranger afin d'acheter un bien immobilier en Thaïlande. Ce document répond aux exigences de la politique de change de la Banque de Thaïlande et doit être obtenu avant toute transaction immobilière.

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Un acheteur international peut-il transférer des fonds à un tiers tel qu'un avocat, un agent immobilier ou une connaissance et recevoir tout de même le formulaire FET nécessaire ?

Tant que les trois conditions requises sont remplies, le représentant de l'acheteur étranger peut facilement obtenir un formulaire FET.

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Le formulaire FET est-il obligatoire pour l'achat d'un bien immobilier sur plan ou neuf ?

Oui, le formulaire FET est obligatoire. Les acheteurs étrangers doivent donc suivre attentivement les instructions de transfert lorsqu'ils envoient de l'argent sur le compte d'un promoteur immobilier.

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Comment obtenir un formulaire de transaction en devises étrangères (FET)?

Pour obtenir un formulaire FET conforme à toutes les réglementations de la Banque de Thaïlande et aux exigences du bureau foncier, les acheteurs étrangers doivent suivre les étapes suivantes :

1. Le montant de l'achat de l'appartement doit être transféré en devises étrangères. De plus, il est essentiel de noter que ces fonds doivent être convertis par la banque thaïlandaise acquéreuse elle-même.

2. Lors du transfert de fonds à l'étranger, assurez-vous que votre nom apparaît soit comme expéditeur, soit comme destinataire (ou au moins mentionné à quelle fin) sur ces documents respectivement.

3. Indiquez clairement l'objet de la transaction lorsque vous remplissez les formulaires de transfert auprès de l'établissement financier de votre choix.

Prenez l'exemple suivant pour comprendre l'objet d'une note de transfert :

« Transfert d'argent pour l'achat de [numéro de l'unité], au [étage], dans la copropriété [nom complet de la copropriété] au nom de [M./Mme Nom complet figurant sur le passeport] ».

Si un acheteur international et/ou son représentant légal remplissent les trois conditions mentionnées ci-dessus, ils peuvent se rendre dans une agence bancaire thaïlandaise pour demander un formulaire FET.

En règle générale, si le montant du virement est inférieur à 50 000 USD, les banques locales fournissent soit une note de crédit, soit une lettre de garantie bancaire acceptée par le bureau foncier. N'oubliez pas que lorsque vous recevez l'un de ces documents, votre banque doit préciser le montant en devises étrangères obtenu après conversion et l'objet du virement.

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Comment puis-je prouver que l'argent provient de l'étranger?

Les étrangers doivent présenter une déclaration de provenance des fonds et des documents justificatifs au service foncier lors de l'enregistrement de la propriété. Lorsque vous transférez de l'argent ou apportez en Thaïlande des devises étrangères d'une valeur de 50 000 USD (ou l'équivalent dans d'autres devises), la banque vous remettra un formulaire de transaction en devises étrangères (FET FORM).

*Si vous apportez l'argent en espèces en Thaïlande, vous devez le déclarer au douanier et présenter un reçu des douanes à la banque afin qu'elle puisse émettre une lettre de confirmation.

Veuillez noter que lorsque vous transférez des fonds depuis une devise étrangère vers la Thaïlande, le nom du bénéficiaire figurant sur le formulaire de transaction en devises étrangères DOIT être identique au nom de l'acheteur indiqué dans le contrat de vente.

*Le montant total des fonds transférés ne doit pas être inférieur au prix net (en bahts thaïlandais) de l'appartement tel qu'indiqué dans le contrat de vente. Il est donc préférable de transférer un montant légèrement supérieur au montant convenu.

* Veuillez indiquer clairement l'objet de la transaction, à savoir « achat d'un appartement en Thaïlande ».
Les dernières informations dont vous avez besoin pour effectuer le virement vers la Thaïlande sont les suivantes :

Nom de la banque
Nom du titulaire du compte
Numéro de compte bancaire
Agence bancaire et adresse
CODE SWIFT
Objet du virement (achat d'un appartement en Thaïlande)

Documents pour la transaction au service foncier

*L'acheteur doit fournir une copie de son passeport (y compris la page avec le tampon du visa)

*Copies du certificat de mariage de l'acheteur et du passeport de son conjoint. (Les certificats de mariage en anglais
n'ont pas besoin d'être traduits, les autres langues doivent être traduites et la traduction doit être certifiée)
Si le vendeur n'a pas d'avocat, le courtier/agent de l'acheteur doit rappeler au vendeur d'obtenir la lettre de la personne morale attestant le pourcentage de propriété étrangère (quota étranger) et que les frais communs pour les unités ont été entièrement payés (certificat de non-impute).

Sans ce document, la transaction ne pourra pas avoir lieu. Si le vendeur est en retard dans le paiement de ses frais CAM, il doit régler sa dette avant que la vente puisse avoir lieu. Le vendeur doit demander à sa banque de délivrer les formulaires de change qui serviront à prouver que le prix de vente et d'achat est payé en devises étrangères transférées en Thaïlande.

Si le bien est hypothéqué, le vendeur doit contacter la banque qui détient l'hypothèque et lui demander de calculer le montant final dû pour lever l'hypothèque et de l'envoyer à un agent du service foncier à la date de la transaction afin de lever l'hypothèque avant le transfert.

Préparation du paiement au service foncier

* L'acheteur et/ou le vendeur calculeront à l'avance le montant des taxes à payer au service foncier à la date du transfert de propriété.

* L'acheteur préparera un chèque de banque d'un montant équivalent au prix d'achat net. (Taxes et frais non compris) (Si le bien est hypothéqué et qu'il est nécessaire de payer la banque, l'acheteur devra préparer un chèque de banque d'un montant équivalent à la dette à régler à la banque).

* Une fois le chèque de banque reçu, l'acheteur enverra des copies du chèque au vendeur et/ou à sa banque afin de leur permettre de vérifier auprès de la banque émettrice que le chèque est bien authentique.

Transfert au service foncier

* L'acheteur, le vendeur et la banque (si le bien est hypothéqué) ou leur représentant autorisé doivent tous se présenter au service du cadastre à la date convenue pour le transfert. Si l'une des parties est absente ou n'est pas représentée, la transaction ne peut avoir lieu.

* Le représentant de l'acheteur présentera le chèque de banque original au vendeur et/ou au représentant de la banque (afin de lever l'hypothèque sur le bien).

* Le vendeur et l'acheteur (ou leurs représentants) signeront le formulaire de vente et d'achat préparé par le bureau foncier et les documents nécessaires au transfert du bien (original et double du titre de propriété).

* Le responsable du bureau foncier remplacera l'original du titre de propriété et le remettra à l'acheteur (ou à son représentant) en mentionnant le nom de l'acheteur en tant que nouveau propriétaire du bien. Les deux parties (voir le contrat) paieront les taxes et frais dus pour la transaction au responsable du bureau foncier.

Remarque : le vendeur doit préparer les documents nécessaires au transfert des compteurs d'électricité et d'eau à l'acheteur. L'acheteur devra rembourser au vendeur la caution versée.

Explication plus simple :

Un document FET est essentiel pour prouver que les devises étrangères ont bien été transférées en Thaïlande, puis échangées contre des bahts thaïlandais par l'intermédiaire d'une banque locale. Sans formulaire FET valide, la vente d'un bien ne peut être finalisée dans aucun bureau foncier. De plus, lorsque vient le moment de transférer le produit de la vente d'un bien immobilier vers son pays d'origine, de nombreuses banques nationales exigent également ce formulaire.

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Comment se déroule le processus d'achat ?

Lorsque vous trouvez l'appartement que vous souhaitez acheter, un contrat de réservation est établi entre l'acheteur et le vendeur afin de garantir la réservation de l'appartement. L'acheteur fournit une copie de son passeport national et verse un acompte, qui correspond généralement à 10 % du prix de vente.

L'acheteur doit ouvrir son propre compte bancaire local en Thaïlande. Si l'acheteur décide par la suite de ne pas acheter l'appartement, ces frais de réservation ne seront pas remboursés.

Pour les acheteurs étrangers qui ont déjà acheté des biens immobiliers, il est important que le nom de l'acheteur en thaï soit exactement le même que celui utilisé pour les achats précédents.

Le vendeur présentera le titre de propriété à l'acheteur afin de prouver qu'il est le propriétaire légitime de l'appartement, ainsi qu'une copie de sa carte d'identité.

Contrat de vente

La deuxième étape consiste à établir un contrat de vente. Ce contrat stipule le prix de vente, le montant de l'acompte versé (entre 5 et 20 %) et les frais de transfert, y compris les taxes, entre l'acheteur et le vendeur.

* En général, les frais de transfert et les droits de timbre sont partagés (50/50) entre le vendeur et l'acheteur, mais en fonction du résultat des négociations, le vendeur ou l'acheteur peut être redevable de 100 % de tous les frais et taxes.

Transfert des fonds

Pour acheter l'appartement, l'acheteur étranger devra prouver que le montant total de l'achat, déclaré au service foncier, a été transféré depuis l'étranger vers son compte bancaire local en Thaïlande. La banque locale doit fournir une attestation bancaire (formulaire FET) certifiant le transfert de fonds depuis l'étranger et indiquant que ces fonds sont destinés à l'achat d'un appartement.

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Quels sont les taxes et frais à la charge de l'acheteur et du vendeur lors de la vente d'un bien immobilier? Responsabilité de l'acheteur

Frais de transfert : 1 % de la valeur estimée par le bureau foncier.
Droit de timbre : 0,5 % (de la valeur enregistrée. Payable uniquement en cas d'exonération de la taxe professionnelle), généralement partagé à parts égales avec le vendeur.

Responsabilité du vendeur

Frais de transfert : 1 % (de la valeur estimée par le bureau foncier)
Impôt sur le revenu : 1 % (si le vendeur est une société, l'impôt est fixé à 1 % de la valeur estimée du bien immobilier)
Droit de timbre : 0,5 % (de la valeur enregistrée). Payable uniquement en cas d'exonération de la taxe professionnelle. Généralement partagé à parts égales avec l'acheteur
Impôt sur le revenu des personnes physiques : 2,5 % à 5 % (si le vendeur est une personne physique, l'impôt est calculé selon un taux progressif basé sur la valeur estimée par le gouvernement, avec une déduction en fonction du nombre d'années de propriété)
Taxe professionnelle spécifique : 3,3 % (de la valeur estimée)

***Chaque cas est différent et dépend de la négociation entre l'acheteur et le vendeur***

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Qu'est-ce qu'un fonds d'amortissement ?

Le fonds d'amortissement n'est payable que pour les nouvelles propriétés et n'est pas requis pour les projets achevés. Le fonds d'amortissement est un fonds réservé pour couvrir les coûts liés aux problèmes structurels, aux réparations, aux installations et au remplacement des équipements.

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À quoi sert la redevance CAM ?

La redevance CAM (Common Area Maintenance Fee) sert à couvrir les frais d'entretien général et les réparations des parties communes et des installations : salle de sport, piscine, jardin, ascenseurs, peinture du bâtiment, nettoyage des vitres, salaires du personnel de sécurité, etc. Les frais CAM sont généralement payés 1 an à l'avance.

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Que vérifier avant d'acheter un nouvel appartement en copropriété à Bangkok ?

Lorsqu'ils envisagent d'acheter un appartement en copropriété en Thaïlande, il est essentiel que les acheteurs s'assurent que le vendeur dispose de tous les documents pertinents relatifs au développement immobilier. Il est essentiel d'obtenir ces documents avant de signer un contrat :

L'EIE
Le permis de construire
Le titre de propriété
Les documents de la société promotrice
La copie de la pièce d'identité du ou des directeurs

L'EIE (Environmental and Industrial Act) certifie le plan de construction d'un appartement et les plans qui l'accompagnent. Le permis de construire est nécessaire pour commencer tout projet de construction.

Le titre de propriété garantit la propriété légitime d'un terrain. Les documents de la société promotrice et la copie de la pièce d'identité du directeur confirment la validité du promoteur et de l'appartement.

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Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier auprès d'une banque en Thaïlande ?

En théorie, les banques thaïlandaises peuvent envisager d'accorder des prêts immobiliers aux étrangers résidant en Thaïlande depuis plusieurs années. Les banques thaïlandaises ont toutefois durci leurs conditions d'octroi de prêts aux étrangers et il est aujourd'hui plus difficile pour un étranger d'obtenir un financement auprès d'une banque locale en Thaïlande.

D'après notre expérience, la banque UOB est l'une des banques qui peut accorder des prêts aux étrangers.

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Les étrangers peuvent-ils acheter des maisons/maisons de ville à Bangkok ?

Les étrangers ne sont pas autorisés à posséder des terrains ou des biens immobiliers, tels que des maisons et des maisons de ville, à leur nom. Certains étrangers utilisent le nom d'un conjoint thaïlandais ou d'une société thaïlandaise dans laquelle ils détiennent des parts pour acheter des biens immobiliers (achat de terrains sous le nom d'une société thaïlandaise). Les étrangers doivent être pleinement conscients des risques et des conséquences liés à cette pratique.

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Dois-je faire appel à un avocat pour acheter un appartement à Bangkok ?

Non, ce n'est pas nécessaire. Nous nous chargeons gratuitement de préparer tous les documents et d'effectuer toutes les vérifications nécessaires. Vous êtes bien sûr libre de faire appel à un avocat si vous êtes prêt à payer ses honoraires.

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Dois-je être résident pour acheter un appartement à Bangkok ?

Non. Même un touriste peut acheter un appartement à Bangkok. En revanche, le fait de posséder un appartement ne vous donne pas automatiquement un visa de longue durée.

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Les étrangers peuvent-ils acheter un appartement à Bangkok ?

Oui, un étranger peut être propriétaire à 100 % d'un appartement à condition que la part totale de propriété étrangère dans l'immeuble ne dépasse pas 49 % (ratio 49 % étrangers / 51 % Thaïlandais).

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Les appartements en copropriété à Bangkok sont-ils en pleine propriété ou en location ?

La plupart des appartements en copropriété à Bangkok sont en pleine propriété. Il existe un petit nombre d'appartements en location (principalement dans le quartier de Langsuan-Ratchadamri). Le bail est généralement de 30 ans, avec possibilité de prolongation.

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Quels sont les types de propriété existants ?

La propriété libre offre la propriété absolue (100 %) du bien immobilier et constitue la meilleure forme de propriété pour les étrangers. Les étrangers peuvent détenir au maximum 49 % de la surface totale d'un immeuble en copropriété, les 51 % restants devant être détenus par des ressortissants thaïlandais. Il est donc très important de vérifier le quota étranger dans un immeuble avant d'acheter.

La propriété à bail est une autre option permettant aux étrangers de posséder un bien immobilier pour une durée maximale de 30 ans. Les étrangers peuvent enregistrer les droits de bail (bail d'appartement ou terrain en pleine propriété) auprès du bureau foncier du district.

Après 30 ans, le bail peut (très probablement) être renouvelé.

Vous trouverez plus d'informations dans notre article « Acheter un appartement en pleine propriété ou à bail à Bangkok ».

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Nous espérons que ce guide vous aura permis de mieux comprendre le processus d'achat d'un appartement à Bangkok, en Thaïlande. L'achat d'un bien immobilier en tant qu'acheteur étranger peut sembler compliqué au premier abord, mais avec les bons conseils, c'est un processus simple et sécurisé.

Si vous envisagez d'acheter un appartement à Bangkok, notre équipe chez Amazing Properties se fera un plaisir de vous aider. Nous avons une grande expérience dans l'accompagnement d'acheteurs internationaux à la recherche de leur maison idéale ou d'un bien immobilier à des fins d'investissement dans les quartiers de Bangkok.

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Acheter un appartement à Bangkok, Thaïlande : FAQ pour les acheteurs étrangers